Surélévation à Nogent-sur-Marne : règles, prix et potentiel
À Nogent-sur-Marne (94130), 36 % des 3 078 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLUi Paris-Est-Marne et Bois (version de octobre 2025). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 6 107 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 244 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Nogent-sur-Marne ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 1 119 | 36 % |
| 8 à 13 m | 1 426 | 46 % |
| 13 m et plus | 533 | 18 % |
Nogent-sur-Marne compte 1 119 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 1 426 de 8 à 13 m et 533 plus hauts ou non mesurés.
Avec 36 % de bâtiments bas, contre 71 % en moyenne du Val-de-Marne, la commune est plus dense que ses voisines du département (37e sur 41) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.
Avec 32 455 habitants sur 280 hectares, soit 11 597 habitants au km², la ville est très dense : la surélévation y est l’un des rares moyens de créer des logements sans foncier.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 11 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Nogent-sur-Marne gagnerait 440 m² habitables, d’une valeur d’environ 2,69 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Nogent-sur-Marne
Le règlement applicable est le PLU intercommunal Paris-Est-Marne et Bois, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 100 % du territoire est en zone urbaine.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| UP - Zone pavillonnaire | 40,7 % |
| UA - Zone de centralité urbaine | 25 % |
| UB - Zone urbaine mixte intermédiaire | 20,2 % |
| UF - Zone des franges du Bois de Vincennes | 11,8 % |
| UE - Zone d'équipements publics | 2,2 % |
14 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Nogent-sur-Marne : une grande partie des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Nogent-sur-Marne
- Plan de prévention des risques d’inondation de la Seine et de la Marne dans le département du Val-de-Marne
- Plan de prévention des risques mouvements de terrain argiles dans le département du Val-de-Marne
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple ; sur sol argileux, la charge ajoutée doit rester légère. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Nogent-sur-Marne
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 6 604 € | 612 | 13 % |
| 2021 | 6 871 € | 614 | 12 % |
| 2022 | 6 815 € | 627 | 11 % |
| 2023 | 6 754 € | 412 | 13 % |
| 2024 | 6 107 € | 413 | 12 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 6 604 à 6 107 €/m² (-8 %), avec un pic à 6 871 €/m² en 2021, et le nombre de ventes de 612 à 413.
Les maisons représentaient 12 % des ventes en 2024, contre 13 % en 2020.
Ce prix est supérieur de 27 % à la moyenne des communes étudiées du Val-de-Marne (4 794 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut en général plus que son coût de revient.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 6 107 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 122 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 244 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 366 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Nogent-sur-Marne
Autour de Nogent-sur-Marne, Champigny-sur-Marne est plus pavillonnaire (80 % de bâtiments bas), Vincennes plus dense (22 %), et les prix moyens vont de 4 096 à 8 671 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Fontenay-sous-Bois | 58 % | 6 008 €/m² |
| Surélévation à Le Perreux-sur-Marne | 67 % | 5 828 €/m² |
| Surélévation à Joinville-le-Pont | 75 % | 6 037 €/m² |
| Surélévation à Bry-sur-Marne | 63 % | 5 088 €/m² |
| Surélévation à Vincennes | 22 % | 8 671 €/m² |
| Surélévation à Saint-Maurice | 27 % | 5 673 €/m² |
| Surélévation à Champigny-sur-Marne | 80 % | 4 096 €/m² |
| Surélévation à Neuilly-Plaisance | 65 % | 4 162 €/m² |
Toutes les communes du Val-de-Marne →
Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.