Surélévation à Nogent-sur-Marne : règles, prix et potentiel

Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Nogent-sur-Marne ?

Nogent-sur-Marne compte 1 119 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 1 426 de 8 à 13 m et 533 plus hauts ou non mesurés.

Avec 36 % de bâtiments bas, contre 68 % en moyenne du Val-de-Marne, la commune est plus dense que ses voisines du département (17e sur 18 grandes communes étudiées) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.

Avec 32 455 habitants sur 280 hectares, soit 11 597 habitants au km², la ville est très dense : la surélévation y est l’un des rares moyens de créer des logements sans foncier.

Les règles d’urbanisme à Nogent-sur-Marne

Le règlement applicable est le PLU intercommunal Paris-Est-Marne et Bois, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.

Les zones urbaines couvrent 100 % de la commune (Géoportail de l’urbanisme).

Nogent-sur-Marne compte 7 monuments historiques protégés, dont 2 classés (Pavillon Baltard, Eglise Saint-Saturnin, Hôtel Coignard…). Dans un rayon de 500 m autour de chacun, et en covisibilité, l’Architecte des Bâtiments de France donne son avis sur le projet.

14 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Nogent-sur-Marne : une grande partie des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF

Risques du sol à Nogent-sur-Marne

• Plan de prévention des risques d’inondation de la Seine et de la Marne dans le département du Val-de-Marne
• Plan de prévention des risques mouvements de terrain argiles dans le département du Val-de-Marne

Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple ; sur sol argileux, la charge ajoutée doit rester légère. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations

Prix et rentabilité à Nogent-sur-Marne

De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 6 604 à 6 107 €/m² (-8 %), avec un pic à 6 871 €/m² en 2021, et le nombre de ventes de 612 à 413.

Les maisons représentaient 12 % des ventes en 2024, contre 13 % en 2020.

Ce prix est supérieur de 23 % à la moyenne des communes étudiées du Val-de-Marne (4 979 €/m²) et au-dessus de la médiane des 100 villes étudiées en Île-de-France (4 021 €/m²).

À ce niveau, la surface créée vaut en général plus que son coût complet, finitions et frais compris.

* Prix indicatif, hors honoraires, taxes et assurance. Chaque projet est particulier et nécessite une visite et une étude approfondie : le prix final dépend de la structure existante, de l’accès au chantier et des finitions.

Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété

Le marché des maisons à Nogent-sur-Marne en 2024

Côté maisons, Nogent-sur-Marne a enregistré 46 ventes en 2024, à un prix médian de 7 560 €/m². Une maison de 116 m² sur 242 m² de terrain y change de mains autour de 883 000 €.

Ajouter 40 m² à cette maison type, c’est 34 % de surface en plus et quelque 302 000 € de valeur au prix des maisons de Nogent-sur-Marne, davantage que ne l’indique le prix moyen tous logements (6 107 €/m²).

Avec des terrains de moins de 250 m² en médiane, s’agrandir au sol prend vite le jardin : la surélévation est souvent la seule façon de gagner une chambre sans le sacrifier. Extension ou surélévation ?

Surélever près de Nogent-sur-Marne

Autour de Nogent-sur-Marne, Champigny-sur-Marne est plus pavillonnaire (80 % de bâtiments bas), Vincennes plus dense (22 %), et les prix moyens vont de 4 096 à 8 671 €/m².

Toutes les communes du Val-de-Marne →

Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF géolocalisées, Monuments historiques (Mérimée), DVF (data.gouv.fr), API Géo.