Surélévation à Fontenay-sous-Bois : règles, prix et potentiel
À Fontenay-sous-Bois (94120), 58 % des 8 248 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLUi Paris-Est-Marne et Bois (version de octobre 2025). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 6 008 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 240 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Fontenay-sous-Bois ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 4 785 | 58 % |
| 8 à 13 m | 1 886 | 23 % |
| 13 m et plus | 1 577 | 19 % |
Fontenay-sous-Bois compte 4 785 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 1 886 de 8 à 13 m et 1 577 plus hauts ou non mesurés.
Avec 58 % de bâtiments bas, contre 71 % en moyenne du Val-de-Marne, la commune est plus dense que ses voisines du département (32e sur 41) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.
Avec 53 757 habitants sur 556 hectares, soit 9 669 habitants au km², la ville est très dense : la surélévation y est l’un des rares moyens de créer des logements sans foncier.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 48 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Fontenay-sous-Bois gagnerait 1 920 m² habitables, d’une valeur d’environ 11,54 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Fontenay-sous-Bois
Le règlement applicable est le PLU intercommunal Paris-Est-Marne et Bois, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 92,7 % du territoire est en zone urbaine et 7,3 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| UP - Zone pavillonnaire | 28,4 % |
| UE - Zone d'équipements publics | 17 % |
| UB - Zone urbaine mixte intermédiaire | 16,3 % |
| UZ - Zone de projet urbain | 14,4 % |
| N - Zone naturelle | 7,3 % |
| UC - Zone d'habitat collectif | 6,7 % |
2 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Fontenay-sous-Bois, qui compte aussi un site patrimonial remarquable : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Fontenay-sous-Bois
- Plan de prévention des risques mouvements de terrain argiles dans le département du Val-de-Marne
- Plan plan de prévention des risques mouvements de terrain de Montreuil
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : sur sol argileux, la charge ajoutée doit rester légère. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Fontenay-sous-Bois
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 6 233 € | 600 | 30 % |
| 2021 | 6 834 € | 680 | 31 % |
| 2022 | 6 896 € | 635 | 31 % |
| 2023 | 6 567 € | 495 | 28 % |
| 2024 | 6 008 € | 431 | 27 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 6 233 à 6 008 €/m² (-4 %), avec un pic à 6 896 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 600 à 431.
Les maisons représentaient 27 % des ventes en 2024, contre 30 % en 2020.
Ce prix est supérieur de 25 % à la moyenne des communes étudiées du Val-de-Marne (4 794 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut en général plus que son coût de revient.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 6 008 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 120 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 240 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 360 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Fontenay-sous-Bois
Autour de Fontenay-sous-Bois, Joinville-le-Pont est plus pavillonnaire (75 % de bâtiments bas), Vincennes plus dense (22 %), et les prix moyens vont de 3 897 à 8 671 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Nogent-sur-Marne | 36 % | 6 107 €/m² |
| Surélévation à Montreuil | 53 % | 5 871 €/m² |
| Surélévation à Le Perreux-sur-Marne | 67 % | 5 828 €/m² |
| Surélévation à Vincennes | 22 % | 8 671 €/m² |
| Surélévation à Rosny-sous-Bois | 55 % | 3 897 €/m² |
| Surélévation à Neuilly-Plaisance | 65 % | 4 162 €/m² |
| Surélévation à Joinville-le-Pont | 75 % | 6 037 €/m² |
| Surélévation à Bry-sur-Marne | 63 % | 5 088 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.