Surélévation à Fontenay-sous-Bois : règles, prix et potentiel

Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Fontenay-sous-Bois ?

Fontenay-sous-Bois compte 4 785 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 1 886 de 8 à 13 m et 1 577 plus hauts ou non mesurés.

Avec 58 % de bâtiments bas, contre 68 % en moyenne du Val-de-Marne, la commune est plus dense que ses voisines du département (14e sur 18 grandes communes étudiées) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.

Avec 53 757 habitants sur 556 hectares, soit 9 669 habitants au km², la ville est très dense : la surélévation y est l’un des rares moyens de créer des logements sans foncier.

Les règles d’urbanisme à Fontenay-sous-Bois

Le règlement applicable est le PLU intercommunal Paris-Est-Marne et Bois, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.

Selon le Géoportail de l’urbanisme, 92,7 % du territoire est en zone urbaine et 7,3 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.

Fontenay-sous-Bois compte 1 monument historique protégé (Eglise Saint-Germain-l'Auxerrois). Tout projet visible depuis l’un d’eux, ou situé à moins de 500 m, passe par l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France.

2 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Fontenay-sous-Bois, qui compte aussi un site patrimonial remarquable : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF

Risques du sol à Fontenay-sous-Bois

• Plan de prévention des risques mouvements de terrain argiles dans le département du Val-de-Marne
• Plan plan de prévention des risques mouvements de terrain de Montreuil

Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : sur sol argileux, la charge ajoutée doit rester légère. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations

Prix et rentabilité à Fontenay-sous-Bois

De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 6 233 à 6 008 €/m² (-4 %), avec un pic à 6 896 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 600 à 431.

La part des maisons dans les ventes a reculé : 30 % en 2020, 27 % en 2024.

Ce prix est supérieur de 21 % à la moyenne des communes étudiées du Val-de-Marne (4 979 €/m²) et au-dessus de la médiane des 100 villes étudiées en Île-de-France (4 021 €/m²).

À ce niveau, la surface créée vaut en général plus que son coût complet, finitions et frais compris.

* Prix indicatif, hors honoraires, taxes et assurance. Chaque projet est particulier et nécessite une visite et une étude approfondie : le prix final dépend de la structure existante, de l’accès au chantier et des finitions.

Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété

Le marché des maisons à Fontenay-sous-Bois en 2024

Le marché des maisons de Fontenay-sous-Bois a compté 114 ventes en 2024. La maison médiane y fait 94 m², avec 220 m² de terrain, et s’est vendue 577 000 €, soit 6 470 €/m² habitable.

Pour la maison médiane, un étage de 40 m² représente 43 % de surface en plus et environ 259 000 € de valeur au prix des maisons de la commune, davantage que ne l’indique le prix moyen tous logements (6 008 €/m²).

Avec des terrains de moins de 250 m² en médiane, s’agrandir au sol prend vite le jardin : la surélévation est souvent la seule façon de gagner une chambre sans le sacrifier. Extension ou surélévation ?

Surélever près de Fontenay-sous-Bois

Autour de Fontenay-sous-Bois, Le Perreux-sur-Marne est plus pavillonnaire (67 % de bâtiments bas), Vincennes plus dense (22 %), et les prix moyens vont de 3 897 à 8 671 €/m².

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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF géolocalisées, Monuments historiques (Mérimée), DVF (data.gouv.fr), API Géo.