Surélévation à Montreuil : règles, prix et potentiel
À Montreuil (93100), 53 % des 17 969 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLUi Est Ensemble (version de février 2026). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 5 871 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 235 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Montreuil ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 9 509 | 53 % |
| 8 à 13 m | 2 705 | 15 % |
| 13 m et plus | 5 755 | 32 % |
Montreuil compte 9 509 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 2 705 de 8 à 13 m et 5 755 plus hauts ou non mesurés.
Avec 53 % de bâtiments bas, contre 67 % en moyenne de la Seine-Saint-Denis, la commune est plus dense que ses voisines du département (29e sur 36) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.
Avec 111 934 habitants sur 891 hectares, soit 12 567 habitants au km², la ville est très dense : la surélévation y est l’un des rares moyens de créer des logements sans foncier.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 95 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Montreuil gagnerait 3 800 m² habitables, d’une valeur d’environ 22,31 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Montreuil
Le règlement applicable est le PLU intercommunal Est Ensemble, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 88 % du territoire est en zone urbaine et 12 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Secteur de preservation | 26,9 % |
| Zone mixte | 14,6 % |
| Secteur de renouvellement | 12,4 % |
| Zone naturelle | 7,4 % |
7 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Montreuil : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Montreuil
- Plan PPRN mouvements de terrain de Bagnolet
- Plan plan de prévention des risques mouvements de terrain de Montreuil
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Montreuil
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 6 477 € | 1 050 | 19 % |
| 2021 | 6 803 € | 1 341 | 19 % |
| 2022 | 6 854 € | 1 306 | 19 % |
| 2023 | 6 632 € | 1 002 | 19 % |
| 2024 | 5 871 € | 883 | 18 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 6 477 à 5 871 €/m² (-9 %), avec un pic à 6 854 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 1 050 à 883.
Les maisons représentaient 18 % des ventes en 2024, contre 19 % en 2020.
Ce prix est supérieur de 44 % à la moyenne des communes étudiées de la Seine-Saint-Denis (4 073 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut en général plus que son coût de revient.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 5 871 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 117 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 235 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 352 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Montreuil
Autour de Montreuil, Noisy-le-Sec est plus pavillonnaire (62 % de bâtiments bas), Saint-Mandé plus dense (13 %), et les prix moyens vont de 3 791 à 8 671 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Bagnolet | 46 % | 5 593 €/m² |
| Surélévation à Vincennes | 22 % | 8 671 €/m² |
| Surélévation à Fontenay-sous-Bois | 58 % | 6 008 €/m² |
| Surélévation à Romainville | 50 % | 5 382 €/m² |
| Surélévation à Les Lilas | 37 % | 6 613 €/m² |
| Surélévation à Rosny-sous-Bois | 55 % | 3 897 €/m² |
| Surélévation à Noisy-le-Sec | 62 % | 3 791 €/m² |
| Surélévation à Saint-Mandé | 13 % | 8 599 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.