Surélévation à Montreuil : règles, prix et potentiel
À Montreuil (93100), 53 % des 17 969 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLUi Est Ensemble (version de février 2026). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 5 871 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 235 000 €, pour des travaux à partir de 72 000 €*.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Montreuil ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 9 509 | 53 % |
| 8 à 13 m | 2 705 | 15 % |
| 13 m et plus | 5 755 | 32 % |
Montreuil compte 9 509 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 2 705 de 8 à 13 m et 5 755 plus hauts ou non mesurés.
Avec 53 % de bâtiments bas, contre 67 % en moyenne de la Seine-Saint-Denis, la commune est plus dense que ses voisines du département (19e sur 24 grandes communes étudiées) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.
Avec 111 934 habitants sur 891 hectares, soit 12 567 habitants au km², la ville est très dense : la surélévation y est l’un des rares moyens de créer des logements sans foncier.
Les règles d’urbanisme à Montreuil
Le règlement applicable est le PLU intercommunal Est Ensemble, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.
Les zones urbaines couvrent 88 % de la commune ; les 12 % classés en zone naturelle ou agricole n’admettent une surélévation que si le règlement le prévoit expressément (Géoportail de l’urbanisme).
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Secteur de preservation | 26,9 % |
| Zone mixte | 14,6 % |
| Secteur de renouvellement | 12,4 % |
| Zone naturelle | 7,4 % |
Montreuil compte 3 monuments historiques protégés, dont 1 classé (Eglise Saint-Pierre et Saint-Paul-du-Haut-Montreuil, Porcelainerie Samson (ancienne), Ancien studio de cinéma Pathé-Albatros). Dans un rayon de 500 m autour de chacun, et en covisibilité, l’Architecte des Bâtiments de France donne son avis sur le projet.
7 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Montreuil : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Montreuil
- Plan PPRN mouvements de terrain de Bagnolet
- Plan plan de prévention des risques mouvements de terrain de Montreuil
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Montreuil
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 6 477 € | 1 050 | 19 % |
| 2021 | 6 803 € | 1 341 | 19 % |
| 2022 | 6 854 € | 1 306 | 19 % |
| 2023 | 6 632 € | 1 002 | 19 % |
| 2024 | 5 871 € | 883 | 18 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 6 477 à 5 871 €/m² (-9 %), avec un pic à 6 854 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 1 050 à 883.
Les maisons représentaient 18 % des ventes en 2024, contre 19 % en 2020.
Ce prix est supérieur de 46 % à la moyenne des communes étudiées de la Seine-Saint-Denis (4 014 €/m²) et au-dessus de la médiane des 100 villes étudiées en Île-de-France (4 021 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut en général plus que son coût complet, finitions et frais compris.
| Surface créée | Travaux, à partir de* | Valeur à 5 871 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 36 000 €* | 117 000 € |
| 40 m² | 72 000 €* | 235 000 € |
| 60 m² | 108 000 €* | 352 000 € |
* Prix indicatif, hors honoraires, taxes et assurance. Chaque projet est particulier et nécessite une visite et une étude approfondie : le prix final dépend de la structure existante, de l’accès au chantier et des finitions.
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Le marché des maisons à Montreuil en 2024
En 2024, 158 maisons se sont vendues seules à Montreuil (hors ventes groupées avec un appartement ou un local). Leur prix médian atteint 5 880 €/m², pour une maison type de 80 m² vendue 469 000 € sur un terrain d’environ 190 m².
Ajouter 40 m² à cette maison type, c’est 50 % de surface en plus et quelque 235 000 € de valeur au prix des maisons de Montreuil, davantage que ne l’indique le prix moyen tous logements (5 871 €/m²).
Avec des terrains de moins de 250 m² en médiane, s’agrandir au sol prend vite le jardin : la surélévation est souvent la seule façon de gagner une chambre sans le sacrifier. Extension ou surélévation ?
| Maisons vendues seules (DVF 2024) | Valeur |
|---|---|
| Ventes | 158 |
| Prix médian au m² | 5 880 € |
| Surface médiane | 80 m² |
| Terrain médian | 190 m² |
| Valeur d’un étage de 40 m² | 235 000 € |
Surélever près de Montreuil
Autour de Montreuil, Noisy-le-Sec est plus pavillonnaire (62 % de bâtiments bas), Vincennes plus dense (22 %), et les prix moyens vont de 3 791 à 8 671 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Bagnolet | 46 % | 5 593 €/m² |
| Surélévation à Vincennes | 22 % | 8 671 €/m² |
| Surélévation à Fontenay-sous-Bois | 58 % | 6 008 €/m² |
| Surélévation à Romainville | 50 % | 5 382 €/m² |
| Surélévation à Rosny-sous-Bois | 55 % | 3 897 €/m² |
| Surélévation à Noisy-le-Sec | 62 % | 3 791 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF géolocalisées, Monuments historiques (Mérimée), DVF (data.gouv.fr), API Géo.