Surélévation à Le Perreux-sur-Marne : règles, prix et potentiel
Un étage de 40 m² vaut environ 233 000 € à Le Perreux-sur-Marne (94170), au prix moyen constaté en 2024 (5 828 €/m², DVF), pour des travaux à partir de 72 000 €*. Le potentiel est réel : 67 % des 6 927 bâtiments résidentiels font moins de 8 m de haut selon l’IGN. Ce sont les règles du PLUi Paris-Est-Marne et Bois (version de octobre 2025) qui décident, quartier par quartier.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Le Perreux-sur-Marne ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 4 664 | 67 % |
| 8 à 13 m | 1 307 | 19 % |
| 13 m et plus | 956 | 14 % |
Le Perreux-sur-Marne compte 4 664 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 1 307 de 8 à 13 m et 956 plus hauts ou non mesurés.
Sa part de bâtiments bas (67 %) est proche de la moyenne du Val-de-Marne (68 %) ; elle se classe 11e sur les 18 grandes communes du département étudiées ici.
Avec 35 260 habitants sur 396 hectares, soit 8 904 habitants au km², la ville est très dense : la surélévation y est l’un des rares moyens de créer des logements sans foncier.
Les règles d’urbanisme à Le Perreux-sur-Marne
Le règlement applicable est le PLU intercommunal Paris-Est-Marne et Bois, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.
Les zones urbaines couvrent 89,9 % de la commune ; les 10,1 % classés en zone naturelle ou agricole n’admettent une surélévation que si le règlement le prévoit expressément (Géoportail de l’urbanisme).
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| UP - Zone pavillonnaire | 61,6 % |
| UB - Zone urbaine mixte intermédiaire | 26 % |
| N - Zone naturelle | 10,1 % |
| UA - Zone de centralité urbaine | 2,4 % |
4 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Le Perreux-sur-Marne : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Le Perreux-sur-Marne
- Plan de prévention des risques d’inondation de la Seine et de la Marne dans le département du Val-de-Marne
- Plan de prévention des risques mouvements de terrain argiles dans le département du Val-de-Marne
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple ; sur sol argileux, la charge ajoutée doit rester légère. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Le Perreux-sur-Marne
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 5 708 € | 617 | 21 % |
| 2021 | 6 158 € | 658 | 27 % |
| 2022 | 6 524 € | 677 | 28 % |
| 2023 | 6 236 € | 471 | 29 % |
| 2024 | 5 828 € | 400 | 30 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 5 708 à 5 828 €/m² (+2 %), avec un pic à 6 524 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 617 à 400.
Les maisons représentaient 30 % des ventes en 2024, contre 21 % en 2020.
Ce prix est supérieur de 17 % à la moyenne des communes étudiées du Val-de-Marne (4 979 €/m²) et au-dessus de la médiane des 100 villes étudiées en Île-de-France (4 021 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut en général plus que son coût complet, finitions et frais compris.
| Surface créée | Travaux, à partir de* | Valeur à 5 828 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 36 000 €* | 117 000 € |
| 40 m² | 72 000 €* | 233 000 € |
| 60 m² | 108 000 €* | 350 000 € |
* Prix indicatif, hors honoraires, taxes et assurance. Chaque projet est particulier et nécessite une visite et une étude approfondie : le prix final dépend de la structure existante, de l’accès au chantier et des finitions.
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Le marché des maisons à Le Perreux-sur-Marne en 2024
Côté maisons, Le Perreux-sur-Marne a enregistré 112 ventes en 2024, à un prix médian de 6 490 €/m². Une maison de 97 m² sur 308 m² de terrain y change de mains autour de 652 000 €.
Ajouter 40 m² à cette maison type, c’est 41 % de surface en plus et quelque 260 000 € de valeur au prix des maisons de Le Perreux-sur-Marne, davantage que ne l’indique le prix moyen tous logements (5 828 €/m²).
| Maisons vendues seules (DVF 2024) | Valeur |
|---|---|
| Ventes | 112 |
| Prix médian au m² | 6 490 € |
| Surface médiane | 97 m² |
| Terrain médian | 308 m² |
| Valeur d’un étage de 40 m² | 260 000 € |
Surélever près de Le Perreux-sur-Marne
Autour de Le Perreux-sur-Marne, Villiers-sur-Marne est plus pavillonnaire (83 % de bâtiments bas), Nogent-sur-Marne plus dense (36 %), et les prix moyens vont de 3 418 à 6 107 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Nogent-sur-Marne | 36 % | 6 107 €/m² |
| Surélévation à Fontenay-sous-Bois | 58 % | 6 008 €/m² |
| Surélévation à Champigny-sur-Marne | 80 % | 4 096 €/m² |
| Surélévation à Neuilly-sur-Marne | 59 % | 3 418 €/m² |
| Surélévation à Villiers-sur-Marne | 83 % | 3 979 €/m² |
| Surélévation à Rosny-sous-Bois | 55 % | 3 897 €/m² |
Toutes les communes du Val-de-Marne →
Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF géolocalisées, Monuments historiques (Mérimée), DVF (data.gouv.fr), API Géo.