Surélévation à Le Blanc-Mesnil : règles, prix et potentiel
Sur les 11 433 bâtiments résidentiels de Le Blanc-Mesnil (93150), l’IGN en mesure 9 060 sous 8 m de haut, soit 79 % : autant de maisons et de petits immeubles qui peuvent, en principe, recevoir un étage. Le PLUi Paris Terres d’Envol fixe les hauteurs admises. Au prix moyen de 2024 (4 305 €/m², DVF), un étage de 40 m² vaut environ 172 000 €, pour des travaux à partir de 72 000 €*.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Le Blanc-Mesnil ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 9 060 | 79 % |
| 8 à 13 m | 477 | 4 % |
| 13 m et plus | 1 896 | 17 % |
Le Blanc-Mesnil compte 9 060 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 477 de 8 à 13 m et 1 896 plus hauts ou non mesurés.
Avec 79 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne de la Seine-Saint-Denis (67 %) et se classe 3e sur les 24 grandes communes du département étudiées ici.
Avec 62 376 habitants sur 808 hectares, soit 7 722 habitants au km², la ville est urbaine : maisons et petits immeubles s’y côtoient, avec des parcelles souvent trop petites pour une extension au sol.
Les règles d’urbanisme à Le Blanc-Mesnil
Le règlement applicable est le PLU intercommunal Paris Terres d’Envol, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 91,9 % du territoire est en zone urbaine et 8,1 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Zones pavillonnaires | 42,6 % |
| Zones urbaines mixtes | 15,8 % |
| Zones d'activités économiques | 14,1 % |
| Zones de grandes résidences | 12,3 % |
| Zones Naturelles | 8,1 % |
| Zones d'équipements | 5,4 % |
Le Blanc-Mesnil compte 2 monuments historiques protégés (Eglise Saint-Charles-Borromée, Cité d'Habitations Bon Marché). Tout projet visible depuis l’un d’eux, ou situé à moins de 500 m, passe par l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France.
5 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Le Blanc-Mesnil : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Le Blanc-Mesnil
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Le Blanc-Mesnil
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3 732 € | 320 | 56 % |
| 2021 | 4 033 € | 366 | 62 % |
| 2022 | 4 397 € | 386 | 66 % |
| 2023 | 3 883 € | 247 | 57 % |
| 2024 | 4 305 € | 243 | 62 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 732 à 4 305 €/m² (+15 %), avec un pic à 4 397 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 320 à 243.
La part des maisons dans les ventes a progressé : 56 % en 2020, 62 % en 2024.
Ce prix est supérieur de 7 % à la moyenne des communes étudiées de la Seine-Saint-Denis (4 014 €/m²) et au-dessus de la médiane des 100 villes étudiées en Île-de-France (4 021 €/m²).
À ce niveau, la valeur créée couvre largement la structure et, le plus souvent, les finitions : le gain de place reste l’argument principal.
| Surface créée | Travaux, à partir de* | Valeur à 4 305 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 36 000 €* | 86 000 € |
| 40 m² | 72 000 €* | 172 000 € |
| 60 m² | 108 000 €* | 258 000 € |
* Prix indicatif, hors honoraires, taxes et assurance. Chaque projet est particulier et nécessite une visite et une étude approfondie : le prix final dépend de la structure existante, de l’accès au chantier et des finitions.
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Le marché des maisons à Le Blanc-Mesnil en 2024
Le marché des maisons de Le Blanc-Mesnil a compté 146 ventes en 2024. La maison médiane y fait 75 m², avec 362 m² de terrain, et s’est vendue 322 000 €, soit 3 950 €/m² habitable.
Pour la maison médiane, un étage de 40 m² représente 53 % de surface en plus et environ 158 000 € de valeur au prix des maisons de la commune, un peu moins que ne l’indique le prix moyen tous logements (4 305 €/m²), tiré par les appartements.
| Maisons vendues seules (DVF 2024) | Valeur |
|---|---|
| Ventes | 146 |
| Prix médian au m² | 3 950 € |
| Surface médiane | 75 m² |
| Terrain médian | 362 m² |
| Valeur d’un étage de 40 m² | 158 000 € |
Surélever près de Le Blanc-Mesnil
Autour de Le Blanc-Mesnil, Bondy est plus pavillonnaire (83 % de bâtiments bas), La Courneuve plus dense (60 %), et les prix moyens vont de 3 235 à 3 848 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Drancy | 77 % | 3 848 €/m² |
| Surélévation à Aulnay-sous-Bois | 78 % | 3 638 €/m² |
| Surélévation à Bobigny | 69 % | 3 497 €/m² |
| Surélévation à Bondy | 83 % | 3 236 €/m² |
| Surélévation à La Courneuve | 60 % | 3 235 €/m² |
| Surélévation à Noisy-le-Sec | 62 % | 3 791 €/m² |
Toutes les communes de la Seine-Saint-Denis →
Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF géolocalisées, Monuments historiques (Mérimée), DVF (data.gouv.fr), API Géo.