Surélévation à Aulnay-sous-Bois : règles, prix et potentiel

Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Aulnay-sous-Bois ?

Aulnay-sous-Bois compte 13 137 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 1 103 de 8 à 13 m et 2 592 plus hauts ou non mesurés.

Avec 78 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne de la Seine-Saint-Denis (67 %) et se classe 4e sur les 24 grandes communes du département étudiées ici.

Avec 87 599 habitants sur 1 615 hectares, soit 5 423 habitants au km², la ville est urbaine : maisons et petits immeubles s’y côtoient, avec des parcelles souvent trop petites pour une extension au sol.

Les règles d’urbanisme à Aulnay-sous-Bois

Le règlement applicable est le PLU intercommunal Paris Terres d’Envol, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.

Selon le Géoportail de l’urbanisme, 88,3 % du territoire est en zone urbaine et 11,8 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.

Aulnay-sous-Bois compte 1 monument historique protégé, dont 1 classé (Eglise Saint-Sulpice). Tout projet visible depuis l’un d’eux, ou situé à moins de 500 m, passe par l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France.

2 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Aulnay-sous-Bois : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF

Risques du sol à Aulnay-sous-Bois

• Périmètre de risque lié à la dissolution du gypse antéludien dans la commune d’Aulnay-sous-Bois

Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations

Prix et rentabilité à Aulnay-sous-Bois

De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 476 à 3 638 €/m² (+5 %), avec un pic à 3 813 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 604 à 499.

La part des maisons dans les ventes a reculé : 57 % en 2020, 54 % en 2024.

Ce prix est inférieur de 9 % à la moyenne des communes étudiées de la Seine-Saint-Denis (4 014 €/m²) et en dessous de la médiane des 100 villes étudiées en Île-de-France (4 021 €/m²).

À ce niveau, la valeur créée couvre la structure, mais pas toujours les finitions et les frais : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.

* Prix indicatif, hors honoraires, taxes et assurance. Chaque projet est particulier et nécessite une visite et une étude approfondie : le prix final dépend de la structure existante, de l’accès au chantier et des finitions.

Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété

Le marché des maisons à Aulnay-sous-Bois en 2024

Côté maisons, Aulnay-sous-Bois a enregistré 265 ventes en 2024, à un prix médian de 3 690 €/m². Une maison de 80 m² sur 353 m² de terrain y change de mains autour de 295 000 €.

Pour la maison médiane, un étage de 40 m² représente 50 % de surface en plus et environ 148 000 € de valeur au prix des maisons de la commune, davantage que ne l’indique le prix moyen tous logements (3 638 €/m²).

Surélever près de Aulnay-sous-Bois

Autour de Aulnay-sous-Bois, Bondy est plus pavillonnaire (83 % de bâtiments bas), Sevran plus dense (73 %), et les prix moyens vont de 2 927 à 4 305 €/m².

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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF géolocalisées, Monuments historiques (Mérimée), DVF (data.gouv.fr), API Géo.