Surélévation à Aulnay-sous-Bois : règles, prix et potentiel
À Aulnay-sous-Bois (93600), 78 % des 16 832 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLUi Paris Terres D'envol (version de juillet 2025). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 3 638 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 146 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Aulnay-sous-Bois ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 13 137 | 78 % |
| 8 à 13 m | 1 103 | 7 % |
| 13 m et plus | 2 592 | 15 % |
Aulnay-sous-Bois compte 13 137 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 1 103 de 8 à 13 m et 2 592 plus hauts ou non mesurés.
Avec 78 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne de la Seine-Saint-Denis (67 %) et se classe 6e sur 36 communes de plus de 5 000 habitants du département.
Avec 87 599 habitants sur 1 615 hectares, soit 5 423 habitants au km², la ville est urbaine : maisons et petits immeubles s’y côtoient, avec des parcelles souvent trop petites pour une extension au sol.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 131 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Aulnay-sous-Bois gagnerait 5 240 m² habitables, d’une valeur d’environ 19,06 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Aulnay-sous-Bois
Le règlement applicable est le PLU intercommunal Paris Terres D'envol, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 88,3 % du territoire est en zone urbaine et 11,8 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Zones pavillonnaires | 36,3 % |
| Zones d'activités économiques | 25,4 % |
| Zones Naturelles | 11,5 % |
| Zones de grandes résidences | 10,8 % |
| Zones d'équipements | 9,6 % |
| Zones urbaines mixtes | 4 % |
2 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Aulnay-sous-Bois : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Aulnay-sous-Bois
- Périmètre de risque lié à la dissolution du gypse antéludien dans la commune d’Aulnay-sous-Bois
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Aulnay-sous-Bois
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3 476 € | 604 | 57 % |
| 2021 | 3 803 € | 750 | 59 % |
| 2022 | 3 813 € | 714 | 58 % |
| 2023 | 3 767 € | 530 | 54 % |
| 2024 | 3 638 € | 499 | 54 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 476 à 3 638 €/m² (+5 %), avec un pic à 3 813 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 604 à 499.
Les maisons représentaient 54 % des ventes en 2024, contre 57 % en 2020.
Ce prix est inférieur de 11 % à la moyenne des communes étudiées de la Seine-Saint-Denis (4 073 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 3 638 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 73 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 146 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 218 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Aulnay-sous-Bois
Autour de Aulnay-sous-Bois, Les Pavillons-sous-Bois est plus pavillonnaire (83 % de bâtiments bas), Le Bourget plus dense (58 %), et les prix moyens vont de 2 927 à 4 305 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Le Blanc-Mesnil | 79 % | 4 305 €/m² |
| Surélévation à Sevran | 73 % | 2 927 €/m² |
| Surélévation à Villepinte | 80 % | 2 990 €/m² |
| Surélévation à Drancy | 77 % | 3 848 €/m² |
| Surélévation à Livry-Gargan | 74 % | 3 217 €/m² |
| Surélévation à Les Pavillons-sous-Bois | 83 % | 3 695 €/m² |
| Surélévation à Bondy | 83 % | 3 236 €/m² |
| Surélévation à Le Bourget | 58 % | 4 245 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.