Surélévation à Livry-Gargan : règles, prix et potentiel

Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Livry-Gargan ?

Livry-Gargan compte 8 067 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 891 de 8 à 13 m et 1 975 plus hauts ou non mesurés.

Avec 74 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne de la Seine-Saint-Denis (67 %) et se classe 10e sur 36 communes de plus de 5 000 habitants du département.

Avec 47 228 habitants sur 737 hectares, soit 6 410 habitants au km², la ville est urbaine : maisons et petits immeubles s’y côtoient, avec des parcelles souvent trop petites pour une extension au sol.

Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 81 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Livry-Gargan gagnerait 3 240 m² habitables, d’une valeur d’environ 10,42 M€ au prix moyen de 2024.

Les règles d’urbanisme à Livry-Gargan

Le règlement applicable est le PLU intercommunal Grand Paris-Grand Est, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.

Selon le Géoportail de l’urbanisme, 82,2 % du territoire est en zone urbaine et 17,8 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.

6 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Livry-Gargan : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF

Risques du sol à Livry-Gargan

• Périmètres de risque lié aux anciennes carrières et à la dissolution du gypse sur Vaujours

Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations

Prix et rentabilité à Livry-Gargan

De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 234 à 3 217 €/m² (-1 %), avec un pic à 3 581 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 637 à 446.

Les maisons représentaient 37 % des ventes en 2024, contre 36 % en 2020.

Ce prix est inférieur de 21 % à la moyenne des communes étudiées de la Seine-Saint-Denis (4 073 €/m²) et en dessous de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).

À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.

Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété

Surélever près de Livry-Gargan

Autour de Livry-Gargan, Coubron est plus pavillonnaire (84 % de bâtiments bas), Le Raincy plus dense (56 %), et les prix moyens vont de 2 452 à 4 345 €/m².

Toutes les communes de la Seine-Saint-Denis →

Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.