Surélévation à Livry-Gargan : règles, prix et potentiel
Sur les 10 933 bâtiments résidentiels de Livry-Gargan (93190), l’IGN en mesure 8 067 sous 8 m de haut, soit 74 % : autant de maisons et de petits immeubles qui peuvent, en principe, recevoir un étage. Le PLUi Grand Paris-Grand Est fixe les hauteurs admises. Au prix moyen de 2024 (3 217 €/m², DVF), un étage de 40 m² vaut environ 129 000 €, pour des travaux à partir de 72 000 €*.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Livry-Gargan ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 8 067 | 74 % |
| 8 à 13 m | 891 | 8 % |
| 13 m et plus | 1 975 | 18 % |
Livry-Gargan compte 8 067 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 891 de 8 à 13 m et 1 975 plus hauts ou non mesurés.
Avec 74 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne de la Seine-Saint-Denis (67 %) et se classe 8e sur les 24 grandes communes du département étudiées ici.
Avec 47 228 habitants sur 737 hectares, soit 6 410 habitants au km², la ville est urbaine : maisons et petits immeubles s’y côtoient, avec des parcelles souvent trop petites pour une extension au sol.
Les règles d’urbanisme à Livry-Gargan
Le règlement applicable est le PLU intercommunal Grand Paris-Grand Est, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.
Les zones urbaines couvrent 82,2 % de la commune ; les 17,8 % classés en zone naturelle ou agricole n’admettent une surélévation que si le règlement le prévoit expressément (Géoportail de l’urbanisme).
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Zone pavillonnaire | 39,7 % |
| Zone intermédiaire | 17,1 % |
| Zone naturelle | 12,2 % |
| Zone de centralité urbaine | 9,7 % |
| Zone de grands collectifs | 5,7 % |
| Zone d'activités économiques | 5,4 % |
6 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Livry-Gargan : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Livry-Gargan
- Périmètres de risque lié aux anciennes carrières et à la dissolution du gypse sur Vaujours
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Livry-Gargan
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3 234 € | 637 | 36 % |
| 2021 | 3 486 € | 709 | 41 % |
| 2022 | 3 581 € | 675 | 41 % |
| 2023 | 3 419 € | 494 | 39 % |
| 2024 | 3 217 € | 446 | 37 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 234 à 3 217 €/m² (-1 %), avec un pic à 3 581 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 637 à 446.
Les maisons représentaient 37 % des ventes en 2024, contre 36 % en 2020.
Ce prix est inférieur de 20 % à la moyenne des communes étudiées de la Seine-Saint-Denis (4 014 €/m²) et en dessous de la médiane des 100 villes étudiées en Île-de-France (4 021 €/m²).
À ce niveau, la valeur créée couvre la structure, mais pas toujours les finitions et les frais : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux, à partir de* | Valeur à 3 217 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 36 000 €* | 64 000 € |
| 40 m² | 72 000 €* | 129 000 € |
| 60 m² | 108 000 €* | 193 000 € |
* Prix indicatif, hors honoraires, taxes et assurance. Chaque projet est particulier et nécessite une visite et une étude approfondie : le prix final dépend de la structure existante, de l’accès au chantier et des finitions.
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Le marché des maisons à Livry-Gargan en 2024
Le marché des maisons de Livry-Gargan a compté 160 ventes en 2024. La maison médiane y fait 80 m², avec 378 m² de terrain, et s’est vendue 300 000 €, soit 3 630 €/m² habitable.
Ajouter 40 m² à cette maison type, c’est 50 % de surface en plus et quelque 145 000 € de valeur au prix des maisons de Livry-Gargan, davantage que ne l’indique le prix moyen tous logements (3 217 €/m²).
| Maisons vendues seules (DVF 2024) | Valeur |
|---|---|
| Ventes | 160 |
| Prix médian au m² | 3 630 € |
| Surface médiane | 80 m² |
| Terrain médian | 378 m² |
| Valeur d’un étage de 40 m² | 145 000 € |
Surélever près de Livry-Gargan
Autour de Livry-Gargan, aucune commune voisine n’est plus pavillonnaire, Sevran plus dense (73 %), et les prix moyens vont de 2 927 à 2 927 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Sevran | 73 % | 2 927 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF géolocalisées, Monuments historiques (Mérimée), DVF (data.gouv.fr), API Géo.