Surélévation à Sevran : règles, prix et potentiel
Un étage de 40 m² vaut environ 117 000 € à Sevran (93270), au prix moyen constaté en 2024 (2 927 €/m², DVF), pour des travaux à partir de 72 000 €*. Le potentiel est réel : 73 % des 9 760 bâtiments résidentiels font moins de 8 m de haut selon l’IGN. Ce sont les règles du PLUi Paris Terres d’Envol (version de juillet 2025) qui décident, quartier par quartier.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Sevran ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 7 122 | 73 % |
| 8 à 13 m | 416 | 4 % |
| 13 m et plus | 2 222 | 23 % |
Sevran compte 7 122 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 416 de 8 à 13 m et 2 222 plus hauts ou non mesurés.
Avec 73 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne de la Seine-Saint-Denis (67 %) et se classe 10e sur les 24 grandes communes du département étudiées ici.
Avec 52 535 habitants sur 726 hectares, soit 7 240 habitants au km², la ville est urbaine : maisons et petits immeubles s’y côtoient, avec des parcelles souvent trop petites pour une extension au sol.
Les règles d’urbanisme à Sevran
Le règlement applicable est le PLU intercommunal Paris Terres d’Envol, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 77,3 % du territoire est en zone urbaine et 22,7 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Zones pavillonnaires | 37,5 % |
| Zones Naturelles | 22,7 % |
| Zones urbaines mixtes | 11,5 % |
| Zones de grandes résidences | 10,8 % |
| Zones d'équipements | 7,5 % |
| Zones de projet | 2,9 % |
Aucun périmètre de monument historique n’est recensé à Sevran : l’Architecte des Bâtiments de France n’intervient en principe pas. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Sevran
- Périmètre de risque lié à la dissolution du gypse antéludien dans la commune de Sevran
- Périmètres de risque lié aux anciennes carrières et à la dissolution du gypse sur Vaujours
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Sevran
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 2 931 € | 305 | 48 % |
| 2021 | 3 031 € | 410 | 53 % |
| 2022 | 3 094 € | 415 | 54 % |
| 2023 | 3 152 € | 285 | 53 % |
| 2024 | 2 927 € | 259 | 54 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 2 931 à 2 927 €/m² (+0 %), avec un pic à 3 152 €/m² en 2023, et le nombre de ventes de 305 à 259.
La part des maisons dans les ventes a progressé : 48 % en 2020, 54 % en 2024.
Ce prix est inférieur de 27 % à la moyenne des communes étudiées de la Seine-Saint-Denis (4 014 €/m²) et en dessous de la médiane des 100 villes étudiées en Île-de-France (4 021 €/m²).
À ce niveau, la valeur créée couvre la structure, mais pas toujours les finitions et les frais : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux, à partir de* | Valeur à 2 927 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 36 000 €* | 59 000 € |
| 40 m² | 72 000 €* | 117 000 € |
| 60 m² | 108 000 €* | 176 000 € |
* Prix indicatif, hors honoraires, taxes et assurance. Chaque projet est particulier et nécessite une visite et une étude approfondie : le prix final dépend de la structure existante, de l’accès au chantier et des finitions.
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis · En copropriété
Le marché des maisons à Sevran en 2024
Côté maisons, Sevran a enregistré 135 ventes en 2024, à un prix médian de 3 270 €/m². Une maison de 80 m² sur 349 m² de terrain y change de mains autour de 265 000 €.
Pour la maison médiane, un étage de 40 m² représente 50 % de surface en plus et environ 131 000 € de valeur au prix des maisons de la commune, davantage que ne l’indique le prix moyen tous logements (2 927 €/m²).
| Maisons vendues seules (DVF 2024) | Valeur |
|---|---|
| Ventes | 135 |
| Prix médian au m² | 3 270 € |
| Surface médiane | 80 m² |
| Terrain médian | 349 m² |
| Valeur d’un étage de 40 m² | 131 000 € |
Surélever près de Sevran
Autour de Sevran, Villepinte est plus pavillonnaire (80 % de bâtiments bas), et les prix moyens vont de 2 990 à 3 638 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Villepinte | 80 % | 2 990 €/m² |
| Surélévation à Livry-Gargan | 74 % | 3 217 €/m² |
| Surélévation à Aulnay-sous-Bois | 78 % | 3 638 €/m² |
| Surélévation à Tremblay-en-France | 78 % | 3 363 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF géolocalisées, Monuments historiques (Mérimée), DVF (data.gouv.fr), API Géo.