Surélévation à Tremblay-en-France : règles, prix et potentiel
Sur les 10 910 bâtiments résidentiels de Tremblay-en-France (93290), l’IGN en mesure 8 467 sous 8 m de haut, soit 78 % : autant de maisons et de petits immeubles qui peuvent, en principe, recevoir un étage. Le PLUi Paris Terres d’Envol fixe les hauteurs admises. Au prix moyen de 2024 (3 363 €/m², DVF), un étage de 40 m² vaut environ 135 000 €, pour des travaux à partir de 72 000 €*.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Tremblay-en-France ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 8 467 | 78 % |
| 8 à 13 m | 400 | 4 % |
| 13 m et plus | 2 043 | 18 % |
Tremblay-en-France compte 8 467 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 400 de 8 à 13 m et 2 043 plus hauts ou non mesurés.
Avec 78 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne de la Seine-Saint-Denis (67 %) et se classe 5e sur les 24 grandes communes du département étudiées ici.
Avec 38 348 habitants sur 2 266 hectares, soit 1 692 habitants au km², la ville garde un tissu aéré, où les parcelles de maisons laissent parfois le choix entre extension et surélévation.
Les règles d’urbanisme à Tremblay-en-France
Le règlement applicable est le PLU intercommunal Paris Terres d’Envol, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 77,1 % du territoire est en zone urbaine et 22,2 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Zones d'activités économiques | 52,7 % |
| Zones pavillonnaires | 14,7 % |
| Zones agricoles | 13,8 % |
| Zones Naturelles | 8,4 % |
| Zones de centralités | 4,2 % |
| Zones de bourgs et centres anciens | 2,6 % |
Tremblay-en-France compte 2 monuments historiques protégés, dont 1 classé (Eglise Saint-Médard, Grange aux dîmes). Tout projet visible depuis l’un d’eux, ou situé à moins de 500 m, passe par l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France.
5 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Tremblay-en-France : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Tremblay-en-France
- Périmètre de risque lié à la dissolution du gypse dans la commune de Tremblay-en-France
- Périmètres de risque lié aux anciennes carrières et à la dissolution du gypse sur Vaujours
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Tremblay-en-France
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3 184 € | 336 | 65 % |
| 2021 | 3 340 € | 422 | 66 % |
| 2022 | 3 578 € | 415 | 66 % |
| 2023 | 3 391 € | 296 | 66 % |
| 2024 | 3 363 € | 269 | 66 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 184 à 3 363 €/m² (+6 %), avec un pic à 3 578 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 336 à 269.
La part des maisons dans les ventes a progressé : 65 % en 2020, 66 % en 2024.
Ce prix est inférieur de 16 % à la moyenne des communes étudiées de la Seine-Saint-Denis (4 014 €/m²) et en dessous de la médiane des 100 villes étudiées en Île-de-France (4 021 €/m²).
À ce niveau, la valeur créée couvre la structure, mais pas toujours les finitions et les frais : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux, à partir de* | Valeur à 3 363 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 36 000 €* | 67 000 € |
| 40 m² | 72 000 €* | 135 000 € |
| 60 m² | 108 000 €* | 202 000 € |
* Prix indicatif, hors honoraires, taxes et assurance. Chaque projet est particulier et nécessite une visite et une étude approfondie : le prix final dépend de la structure existante, de l’accès au chantier et des finitions.
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Le marché des maisons à Tremblay-en-France en 2024
Le marché des maisons de Tremblay-en-France a compté 173 ventes en 2024. La maison médiane y fait 83 m², avec 403 m² de terrain, et s’est vendue 285 000 €, soit 3 390 €/m² habitable.
Pour la maison médiane, un étage de 40 m² représente 48 % de surface en plus et environ 136 000 € de valeur au prix des maisons de la commune, davantage que ne l’indique le prix moyen tous logements (3 363 €/m²).
| Maisons vendues seules (DVF 2024) | Valeur |
|---|---|
| Ventes | 173 |
| Prix médian au m² | 3 390 € |
| Surface médiane | 83 m² |
| Terrain médian | 403 m² |
| Valeur d’un étage de 40 m² | 136 000 € |
Surélever près de Tremblay-en-France
Autour de Tremblay-en-France, Villepinte est plus pavillonnaire (80 % de bâtiments bas), Sevran plus dense (73 %), et les prix moyens vont de 2 927 à 3 638 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Villepinte | 80 % | 2 990 €/m² |
| Surélévation à Sevran | 73 % | 2 927 €/m² |
| Surélévation à Aulnay-sous-Bois | 78 % | 3 638 €/m² |
| Surélévation à Livry-Gargan | 74 % | 3 217 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF géolocalisées, Monuments historiques (Mérimée), DVF (data.gouv.fr), API Géo.