Surélévation à Villepinte : règles, prix et potentiel
À Villepinte (93420), 80 % des 8 293 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLUi Paris Terres d’Envol (version de juillet 2025). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 2 990 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 120 000 €, pour des travaux à partir de 72 000 €*.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Villepinte ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 6 618 | 80 % |
| 8 à 13 m | 358 | 4 % |
| 13 m et plus | 1 317 | 16 % |
Villepinte compte 6 618 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 358 de 8 à 13 m et 1 317 plus hauts ou non mesurés.
Avec 80 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne de la Seine-Saint-Denis (67 %) et se classe 2e sur les 24 grandes communes du département étudiées ici.
Avec 41 470 habitants sur 1 038 hectares, soit 3 994 habitants au km², la ville est urbaine : maisons et petits immeubles s’y côtoient, avec des parcelles souvent trop petites pour une extension au sol.
Les règles d’urbanisme à Villepinte
Le règlement applicable est le PLU intercommunal Paris Terres d’Envol, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.
Les zones urbaines couvrent 79 % de la commune ; les 21 % classés en zone naturelle ou agricole n’admettent une surélévation que si le règlement le prévoit expressément (Géoportail de l’urbanisme).
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Zones pavillonnaires | 27,8 % |
| Zones d'activités économiques | 24,8 % |
| Zones Naturelles | 21 % |
| Zones d'équipements | 14,8 % |
| Zones de grandes résidences | 5,9 % |
| Zones urbaines mixtes | 5,6 % |
Villepinte compte 1 monument historique protégé (Pavillon de l'aluminium démontable). Dans un rayon de 500 m autour de chacun, et en covisibilité, l’Architecte des Bâtiments de France donne son avis sur le projet.
2 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Villepinte : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Villepinte
- Périmètre de risque lié à la dissolution du gypse antéludien dans la commune de Villepinte
- Périmètres de risque lié aux anciennes carrières et à la dissolution du gypse sur Vaujours
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Villepinte
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3 001 € | 289 | 56 % |
| 2021 | 3 171 € | 376 | 50 % |
| 2022 | 3 201 € | 357 | 56 % |
| 2023 | 3 155 € | 248 | 46 % |
| 2024 | 2 990 € | 265 | 50 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 001 à 2 990 €/m² (+0 %), avec un pic à 3 201 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 289 à 265.
Les maisons représentaient 50 % des ventes en 2024, contre 56 % en 2020.
Ce prix est inférieur de 26 % à la moyenne des communes étudiées de la Seine-Saint-Denis (4 014 €/m²) et en dessous de la médiane des 100 villes étudiées en Île-de-France (4 021 €/m²).
À ce niveau, la valeur créée couvre la structure, mais pas toujours les finitions et les frais : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux, à partir de* | Valeur à 2 990 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 36 000 €* | 60 000 € |
| 40 m² | 72 000 €* | 120 000 € |
| 60 m² | 108 000 €* | 179 000 € |
* Prix indicatif, hors honoraires, taxes et assurance. Chaque projet est particulier et nécessite une visite et une étude approfondie : le prix final dépend de la structure existante, de l’accès au chantier et des finitions.
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Le marché des maisons à Villepinte en 2024
En 2024, 128 maisons se sont vendues seules à Villepinte (hors ventes groupées avec un appartement ou un local). Leur prix médian atteint 3 080 €/m², pour une maison type de 89 m² vendue 270 000 € sur un terrain d’environ 377 m².
Ajouter 40 m² à cette maison type, c’est 45 % de surface en plus et quelque 123 000 € de valeur au prix des maisons de Villepinte, davantage que ne l’indique le prix moyen tous logements (2 990 €/m²).
| Maisons vendues seules (DVF 2024) | Valeur |
|---|---|
| Ventes | 128 |
| Prix médian au m² | 3 080 € |
| Surface médiane | 89 m² |
| Terrain médian | 377 m² |
| Valeur d’un étage de 40 m² | 123 000 € |
Surélever près de Villepinte
Autour de Villepinte, aucune commune voisine n’est plus pavillonnaire, Sevran plus dense (73 %), et les prix moyens vont de 2 927 à 3 638 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Sevran | 73 % | 2 927 €/m² |
| Surélévation à Tremblay-en-France | 78 % | 3 363 €/m² |
| Surélévation à Aulnay-sous-Bois | 78 % | 3 638 €/m² |
| Surélévation à Livry-Gargan | 74 % | 3 217 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF géolocalisées, Monuments historiques (Mérimée), DVF (data.gouv.fr), API Géo.