Surélévation à Garges-lès-Gonesse : règles, prix et potentiel
À Garges-lès-Gonesse (95140), 84 % des 3 421 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLU de Garges-lès-Gonesse (version de octobre 2025). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 2 598 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 104 000 €, pour des travaux à partir de 72 000 €*.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Garges-lès-Gonesse ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 2 874 | 84 % |
| 8 à 13 m | 292 | 9 % |
| 13 m et plus | 255 | 7 % |
Garges-lès-Gonesse compte 2 874 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 292 de 8 à 13 m et 255 plus hauts ou non mesurés.
Sa part de bâtiments bas (84 %) est proche de la moyenne du Val-d’Oise (83 %) ; elle se classe 4e sur les 9 grandes communes du département étudiées ici.
Avec 41 791 habitants sur 546 hectares, soit 7 649 habitants au km², la ville est urbaine : maisons et petits immeubles s’y côtoient, avec des parcelles souvent trop petites pour une extension au sol.
Les règles d’urbanisme à Garges-lès-Gonesse
Garges-lès-Gonesse a son propre PLU, dont la version en vigueur date de octobre 2025.
Les zones urbaines couvrent 67,7 % de la commune ; les 30,8 % classés en zone naturelle ou agricole n’admettent une surélévation que si le règlement le prévoit expressément (Géoportail de l’urbanisme).
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Secteur des grandes residences | 22,8 % |
| Zone naturelle | 20,5 % |
| Secteur a dominante d'habitat pavillonnaire individuel | 14,3 % |
| Secteur d'activites economiques | 8,8 % |
| Secteur d'activites commerciales | 5,4 % |
| Emprise de la coulee verte | 5,3 % |
Garges-lès-Gonesse compte 1 monument historique protégé (Château de Garges). Dans un rayon de 500 m autour de chacun, et en covisibilité, l’Architecte des Bâtiments de France donne son avis sur le projet.
4 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Garges-lès-Gonesse : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Garges-lès-Gonesse
Aucun plan de prévention des risques n’est recensé à Garges-lès-Gonesse dans le Géoportail de l’urbanisme ; le diagnostic de structure reste indispensable. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Garges-lès-Gonesse
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 2 465 € | 175 | 32 % |
| 2021 | 2 599 € | 216 | 28 % |
| 2022 | 2 678 € | 243 | 27 % |
| 2023 | 2 763 € | 185 | 29 % |
| 2024 | 2 598 € | 165 | 25 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 2 465 à 2 598 €/m² (+5 %), avec un pic à 2 763 €/m² en 2023, et le nombre de ventes de 175 à 165.
Les maisons représentaient 25 % des ventes en 2024, contre 32 % en 2020.
Ce prix est inférieur de 22 % à la moyenne des communes étudiées du Val-d’Oise (3 332 €/m²) et en dessous de la médiane des 100 villes étudiées en Île-de-France (4 021 €/m²).
À ce niveau, la valeur créée couvre la structure, mais pas toujours les finitions et les frais : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux, à partir de* | Valeur à 2 598 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 36 000 €* | 52 000 € |
| 40 m² | 72 000 €* | 104 000 € |
| 60 m² | 108 000 €* | 156 000 € |
* Prix indicatif, hors honoraires, taxes et assurance. Chaque projet est particulier et nécessite une visite et une étude approfondie : le prix final dépend de la structure existante, de l’accès au chantier et des finitions.
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Le marché des maisons à Garges-lès-Gonesse en 2024
En 2024, 42 maisons se sont vendues seules à Garges-lès-Gonesse (hors ventes groupées avec un appartement ou un local). Leur prix médian atteint 3 170 €/m², pour une maison type de 82 m² vendue 259 000 € sur un terrain d’environ 271 m².
Ajouter 40 m² à cette maison type, c’est 49 % de surface en plus et quelque 127 000 € de valeur au prix des maisons de Garges-lès-Gonesse, davantage que ne l’indique le prix moyen tous logements (2 598 €/m²).
| Maisons vendues seules (DVF 2024) | Valeur |
|---|---|
| Ventes | 42 |
| Prix médian au m² | 3 170 € |
| Surface médiane | 82 m² |
| Terrain médian | 271 m² |
| Valeur d’un étage de 40 m² | 127 000 € |
Surélever près de Garges-lès-Gonesse
Autour de Garges-lès-Gonesse, aucune commune voisine n’est plus pavillonnaire, La Courneuve plus dense (60 %), et les prix moyens vont de 2 383 à 3 235 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Stains | 77 % | 3 201 €/m² |
| Surélévation à Sarcelles | 78 % | 2 383 €/m² |
| Surélévation à La Courneuve | 60 % | 3 235 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF géolocalisées, Monuments historiques (Mérimée), DVF (data.gouv.fr), API Géo.