Surélévation à Gennevilliers : règles, prix et potentiel

Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Gennevilliers ?

Gennevilliers compte 1 226 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 663 de 8 à 13 m et 960 plus hauts ou non mesurés.

Avec 43 % de bâtiments bas, contre 52 % en moyenne des Hauts-de-Seine, la commune est plus dense que ses voisines du département (11e sur 21 grandes communes étudiées) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.

Avec 50 979 habitants sur 1 163 hectares, soit 4 384 habitants au km², la ville est urbaine : maisons et petits immeubles s’y côtoient, avec des parcelles souvent trop petites pour une extension au sol.

Les règles d’urbanisme à Gennevilliers

Le règlement applicable est le PLU intercommunal Boucle Nord de Seine, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.

Les zones urbaines couvrent 93,3 % de la commune ; les 6,7 % classés en zone naturelle ou agricole n’admettent une surélévation que si le règlement le prévoit expressément (Géoportail de l’urbanisme).

6 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Gennevilliers, qui compte aussi un site patrimonial remarquable : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF

Risques du sol à Gennevilliers

• Plan de prévention des risques d’inondation de la vallée de la Seine dans le département des Hauts-de-Seine
• PPRt autour des dépôts pétroliers exploités par SOGEPP et TRAPIL à Gennevilliers
• PPRt autour du dépôt pétrolier exploité par TOTAL à Gennevilliers
• SUP concernant l’ancien terrain de la société ETG situé au 23
• SUP concernant l’ancien terrain de la société ETG situé au 23, avenue Henri Barbusse à Gennevill
• SUP concernant l’ancien terrain de la société SITESC situé à Gennevilliers
• SUP sur les terrains exploités par la société RUBIS TERMINAL à Villeneuve-la-Garenne

Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations

Prix et rentabilité à Gennevilliers

De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 4 650 à 4 504 €/m² (-3 %), avec un pic à 5 148 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 189 à 132.

Les maisons représentaient 17 % des ventes en 2024, contre 19 % en 2020.

Ce prix est inférieur de 31 % à la moyenne des communes étudiées des Hauts-de-Seine (6 529 €/m²) et au-dessus de la médiane des 100 villes étudiées en Île-de-France (4 021 €/m²).

À ce niveau, la valeur créée couvre largement la structure et, le plus souvent, les finitions : le gain de place reste l’argument principal.

* Prix indicatif, hors honoraires, taxes et assurance. Chaque projet est particulier et nécessite une visite et une étude approfondie : le prix final dépend de la structure existante, de l’accès au chantier et des finitions.

Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété

Le marché des maisons à Gennevilliers en 2024

Côté maisons, Gennevilliers a enregistré 23 ventes en 2024, à un prix médian de 5 700 €/m². Une maison de 77 m² sur 176 m² de terrain y change de mains autour de 400 000 €.

Ajouter 40 m² à cette maison type, c’est 52 % de surface en plus et quelque 228 000 € de valeur au prix des maisons de Gennevilliers, davantage que ne l’indique le prix moyen tous logements (4 504 €/m²).

Avec des terrains de moins de 250 m² en médiane, s’agrandir au sol prend vite le jardin : la surélévation est souvent la seule façon de gagner une chambre sans le sacrifier. Extension ou surélévation ?

Surélever près de Gennevilliers

Autour de Gennevilliers, Argenteuil est plus pavillonnaire (83 % de bâtiments bas), Clichy plus dense (10 %), et les prix moyens vont de 2 982 à 6 700 €/m².

Toutes les communes des Hauts-de-Seine →

Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF géolocalisées, Monuments historiques (Mérimée), DVF (data.gouv.fr), API Géo.