Surélévation à Gennevilliers : règles, prix et potentiel

Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Gennevilliers ?

Gennevilliers compte 1 226 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 663 de 8 à 13 m et 960 plus hauts ou non mesurés.

Avec 43 % de bâtiments bas, contre 52 % en moyenne des Hauts-de-Seine, la commune est plus dense que ses voisines du département (23e sur 35) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.

Avec 50 979 habitants sur 1 163 hectares, soit 4 384 habitants au km², la ville est urbaine : maisons et petits immeubles s’y côtoient, avec des parcelles souvent trop petites pour une extension au sol.

Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 12 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Gennevilliers gagnerait 480 m² habitables, d’une valeur d’environ 2,16 M€ au prix moyen de 2024.

Les règles d’urbanisme à Gennevilliers

Le règlement applicable est le PLU intercommunal Boucle Nord de Seine, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.

Selon le Géoportail de l’urbanisme, 93,3 % du territoire est en zone urbaine et 6,7 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.

6 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Gennevilliers, qui compte aussi un site patrimonial remarquable : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF

Risques du sol à Gennevilliers

• Plan de prévention des risques d’inondation de la vallée de la Seine dans le département des Hauts-de-Seine
• PPRt autour des dépôts pétroliers exploités par SOGEPP et TRAPIL à Gennevilliers
• PPRt autour du dépôt pétrolier exploité par TOTAL à Gennevilliers
• SUP concernant l’ancien terrain de la société ETG situé au 23
• SUP concernant l’ancien terrain de la société ETG situé au 23, avenue Henri Barbusse à Gennevill
• SUP concernant l’ancien terrain de la société SITESC situé à Gennevilliers
• SUP sur les terrains exploités par la société RUBIS TERMINAL à Villeneuve-la-Garenne

Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations

Prix et rentabilité à Gennevilliers

De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 4 650 à 4 504 €/m² (-3 %), avec un pic à 5 148 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 189 à 132.

Les maisons représentaient 17 % des ventes en 2024, contre 19 % en 2020.

Ce prix est inférieur de 28 % à la moyenne des communes étudiées des Hauts-de-Seine (6 264 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).

À ce niveau, la valeur créée couvre à peu près le coût de revient : le gain de place est l’argument principal.

Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété

Surélever près de Gennevilliers

Autour de Gennevilliers, Argenteuil est plus pavillonnaire (83 % de bâtiments bas), Clichy plus dense (10 %), et les prix moyens vont de 2 982 à 6 700 €/m².

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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.