Surélévation à Argenteuil : règles, prix et potentiel
Un étage de 40 m² vaut environ 142 000 € à Argenteuil (95100), au prix moyen constaté en 2024 (3 552 €/m², DVF), pour des travaux à partir de 72 000 €*. Le potentiel est réel : 83 % des 17 316 bâtiments résidentiels font moins de 8 m de haut selon l’IGN. Ce sont les règles du PLUi Boucle Nord de Seine (version de février 2026) qui décident, quartier par quartier.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Argenteuil ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 14 433 | 83 % |
| 8 à 13 m | 2 182 | 13 % |
| 13 m et plus | 701 | 4 % |
Argenteuil compte 14 433 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 2 182 de 8 à 13 m et 701 plus hauts ou non mesurés.
Sa part de bâtiments bas (83 %) est proche de la moyenne du Val-d’Oise (83 %) ; elle se classe 5e sur les 9 grandes communes du département étudiées ici.
Avec 106 130 habitants sur 1 739 hectares, soit 6 103 habitants au km², la ville est urbaine : maisons et petits immeubles s’y côtoient, avec des parcelles souvent trop petites pour une extension au sol.
Les règles d’urbanisme à Argenteuil
Le règlement applicable est le PLU intercommunal Boucle Nord de Seine, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.
Les zones urbaines couvrent 81,8 % de la commune ; les 18,2 % classés en zone naturelle ou agricole n’admettent une surélévation que si le règlement le prévoit expressément (Géoportail de l’urbanisme).
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Secteur à dominante résidentiel | 49,7 % |
| Zone réservée aux équipements | 8,9 % |
| Zone naturelle des grands parcs | 8,3 % |
| Secteur de grande mixité de fonctions urbaines | 7,4 % |
| Zone naturelle | 4,7 % |
Argenteuil compte 4 monuments historiques protégés, dont 2 classés (Chapelle Saint-Jean, Allée couverte des Déserts, Château du Marais…). Dans un rayon de 500 m autour de chacun, et en covisibilité, l’Architecte des Bâtiments de France donne son avis sur le projet.
6 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Argenteuil : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Argenteuil
- Ancien site PIRELLI ENERGIE CABLES et SYSTEMES France à Argenteuil
- PPRt autour du dépôt pétrolier exploité par TOTAL à Gennevilliers
- SUP TOTAL RAFFINAGE MARKETING
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Argenteuil
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3 607 € | 1 157 | 41 % |
| 2021 | 3 719 € | 1 223 | 42 % |
| 2022 | 3 978 € | 1 204 | 42 % |
| 2023 | 3 711 € | 843 | 40 % |
| 2024 | 3 552 € | 788 | 42 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 607 à 3 552 €/m² (-2 %), avec un pic à 3 978 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 1 157 à 788.
Les maisons représentaient 42 % des ventes en 2024, contre 41 % en 2020.
Ce prix est supérieur de 7 % à la moyenne des communes étudiées du Val-d’Oise (3 332 €/m²) et en dessous de la médiane des 100 villes étudiées en Île-de-France (4 021 €/m²).
À ce niveau, la valeur créée couvre la structure, mais pas toujours les finitions et les frais : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux, à partir de* | Valeur à 3 552 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 36 000 €* | 71 000 € |
| 40 m² | 72 000 €* | 142 000 € |
| 60 m² | 108 000 €* | 213 000 € |
* Prix indicatif, hors honoraires, taxes et assurance. Chaque projet est particulier et nécessite une visite et une étude approfondie : le prix final dépend de la structure existante, de l’accès au chantier et des finitions.
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Le marché des maisons à Argenteuil en 2024
Côté maisons, Argenteuil a enregistré 320 ventes en 2024, à un prix médian de 3 850 €/m². Une maison de 78 m² sur 299 m² de terrain y change de mains autour de 293 000 €.
Ajouter 40 m² à cette maison type, c’est 51 % de surface en plus et quelque 154 000 € de valeur au prix des maisons de Argenteuil, davantage que ne l’indique le prix moyen tous logements (3 552 €/m²).
| Maisons vendues seules (DVF 2024) | Valeur |
|---|---|
| Ventes | 320 |
| Prix médian au m² | 3 850 € |
| Surface médiane | 78 m² |
| Terrain médian | 299 m² |
| Valeur d’un étage de 40 m² | 154 000 € |
Surélever près de Argenteuil
Autour de Argenteuil, aucune commune voisine n’est plus pavillonnaire, Gennevilliers plus dense (43 %), et les prix moyens vont de 4 319 à 5 544 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Colombes | 63 % | 5 544 €/m² |
| Surélévation à Gennevilliers | 43 % | 4 504 €/m² |
| Surélévation à Bezons | 83 % | 4 319 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF géolocalisées, Monuments historiques (Mérimée), DVF (data.gouv.fr), API Géo.