Surélévation à Bezons : règles, prix et potentiel

Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Bezons ?

Bezons compte 4 226 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 498 de 8 à 13 m et 362 plus hauts ou non mesurés.

Sa part de bâtiments bas (83 %) est proche de la moyenne du Val-d’Oise (83 %) ; elle se classe 6e sur les 9 grandes communes du département étudiées ici.

Avec 36 434 habitants sur 419 hectares, soit 8 704 habitants au km², la ville est très dense : la surélévation y est l’un des rares moyens de créer des logements sans foncier.

Les règles d’urbanisme à Bezons

Bezons a son propre PLU, dont la version en vigueur date de août 2022.

Selon le Géoportail de l’urbanisme, 86,4 % du territoire est en zone urbaine et 13,6 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.

Bezons compte 1 monument historique protégé (Oratoire du Val-Notre-Dame). Tout projet visible depuis l’un d’eux, ou situé à moins de 500 m, passe par l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France.

2 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Bezons : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF

Risques du sol à Bezons

Ces plans couvrent tout ou partie de la commune. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations

Prix et rentabilité à Bezons

De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 4 154 à 4 319 €/m² (+4 %), avec un pic à 4 644 €/m² en 2023, et le nombre de ventes de 345 à 241.

La part des maisons dans les ventes a reculé : 42 % en 2020, 35 % en 2024.

Ce prix est supérieur de 30 % à la moyenne des communes étudiées du Val-d’Oise (3 332 €/m²) et au-dessus de la médiane des 100 villes étudiées en Île-de-France (4 021 €/m²).

À ce niveau, la valeur créée couvre largement la structure et, le plus souvent, les finitions : le gain de place reste l’argument principal.

* Prix indicatif, hors honoraires, taxes et assurance. Chaque projet est particulier et nécessite une visite et une étude approfondie : le prix final dépend de la structure existante, de l’accès au chantier et des finitions.

Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété

Le marché des maisons à Bezons en 2024

Côté maisons, Bezons a enregistré 83 ventes en 2024, à un prix médian de 4 530 €/m². Une maison de 83 m² sur 283 m² de terrain y change de mains autour de 375 000 €.

Pour la maison médiane, un étage de 40 m² représente 48 % de surface en plus et environ 181 000 € de valeur au prix des maisons de la commune, davantage que ne l’indique le prix moyen tous logements (4 319 €/m²).

Surélever près de Bezons

Autour de Bezons, aucune commune voisine n’est plus pavillonnaire, Nanterre plus dense (57 %), et les prix moyens vont de 3 552 à 5 544 €/m².

Toutes les communes du Val-d’Oise →

Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF géolocalisées, Monuments historiques (Mérimée), DVF (data.gouv.fr), API Géo.