Surélévation à Bezons : règles, prix et potentiel
À Bezons (95870), 83 % des 5 086 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLU de Bezons (version de août 2022). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 4 319 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 173 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Bezons ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 4 226 | 83 % |
| 8 à 13 m | 498 | 10 % |
| 13 m et plus | 362 | 7 % |
Bezons compte 4 226 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 498 de 8 à 13 m et 362 plus hauts ou non mesurés.
Sa part de bâtiments bas (83 %) est proche de la moyenne du Val-d’Oise (83 %) ; elle se classe 35e sur 56 communes de plus de 5 000 habitants du département.
Avec 36 434 habitants sur 419 hectares, soit 8 704 habitants au km², la ville est très dense : la surélévation y est l’un des rares moyens de créer des logements sans foncier.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 42 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Bezons gagnerait 1 680 m² habitables, d’une valeur d’environ 7,26 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Bezons
Bezons a son propre PLU, dont la version en vigueur date de août 2022.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 86,4 % du territoire est en zone urbaine et 13,6 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| UG: Zone à dominante d'habitat individuel | 36,5 % |
| UC: Zone à dominante d'habitat collectif | 10,6 % |
| UI: Zone d'activités | 10,2 % |
| Ns: La Seine | 9,3 % |
| UIa: Zone d'activités | 5,3 % |
2 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Bezons : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Bezons
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Bezons
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 4 154 € | 345 | 42 % |
| 2021 | 4 497 € | 372 | 42 % |
| 2022 | 4 631 € | 376 | 37 % |
| 2023 | 4 644 € | 273 | 39 % |
| 2024 | 4 319 € | 241 | 35 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 4 154 à 4 319 €/m² (+4 %), avec un pic à 4 644 €/m² en 2023, et le nombre de ventes de 345 à 241.
Les maisons représentaient 35 % des ventes en 2024, contre 42 % en 2020.
Ce prix est supérieur de 23 % à la moyenne des communes étudiées du Val-d’Oise (3 520 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la valeur créée couvre à peu près le coût de revient : le gain de place est l’argument principal.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 4 319 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 86 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 173 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 259 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Bezons
Autour de Bezons, aucune commune voisine n’est plus pavillonnaire, La Garenne-Colombes plus dense (44 %), et les prix moyens vont de 3 552 à 6 731 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Houilles | 76 % | 4 979 €/m² |
| Surélévation à Colombes | 63 % | 5 544 €/m² |
| Surélévation à Carrières-sur-Seine | 70 % | 5 114 €/m² |
| Surélévation à La Garenne-Colombes | 44 % | 6 731 €/m² |
| Surélévation à Nanterre | 57 % | 5 412 €/m² |
| Surélévation à Sartrouville | 76 % | 4 528 €/m² |
| Surélévation à Argenteuil | 83 % | 3 552 €/m² |
| Surélévation à Bois-Colombes | 52 % | 6 674 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.