Surélévation à Houilles : règles, prix et potentiel
Un étage de 40 m² vaut environ 199 000 € à Houilles (78800), au prix moyen constaté en 2024 (4 979 €/m², DVF), pour des travaux à partir de 72 000 €*. Le potentiel est réel : 76 % des 11 391 bâtiments résidentiels font moins de 8 m de haut selon l’IGN. Ce sont les règles du PLU de Houilles (version de juin 2025) qui décident, quartier par quartier.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Houilles ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 8 612 | 76 % |
| 8 à 13 m | 757 | 7 % |
| 13 m et plus | 2 022 | 17 % |
Houilles compte 8 612 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 757 de 8 à 13 m et 2 022 plus hauts ou non mesurés.
Avec 76 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne des Yvelines (70 %) et se classe 5e sur les 13 grandes communes du département étudiées ici.
Avec 33 983 habitants sur 448 hectares, soit 7 593 habitants au km², la ville est urbaine : maisons et petits immeubles s’y côtoient, avec des parcelles souvent trop petites pour une extension au sol.
Les règles d’urbanisme à Houilles
Houilles a son propre PLU, dont la version en vigueur date de juin 2025.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 100 % du territoire est en zone urbaine.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Secteur pavillonnaire | 69,6 % |
| Zone dediee aux equipements publics | 7,6 % |
| Zone de grands ensembles | 6,6 % |
| Secteur des Pierrats | 3,6 % |
| Zone de centralite | 3,6 % |
Aucun périmètre de monument historique n’est recensé à Houilles : l’Architecte des Bâtiments de France n’intervient en principe pas. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Houilles
- Délimitation du périmètre des zones de risques liés à la présence d’anciennes carrières
- PPRI de la vallée de la Seine et de l’Oise dans le département des Yvelines
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple ; au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Houilles
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 5 144 € | 457 | 49 % |
| 2021 | 5 486 € | 537 | 52 % |
| 2022 | 5 553 € | 499 | 48 % |
| 2023 | 5 275 € | 406 | 42 % |
| 2024 | 4 979 € | 352 | 41 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 5 144 à 4 979 €/m² (-3 %), avec un pic à 5 553 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 457 à 352.
La part des maisons dans les ventes a reculé : 49 % en 2020, 41 % en 2024.
Ce prix est supérieur de 13 % à la moyenne des communes étudiées des Yvelines (4 408 €/m²) et au-dessus de la médiane des 100 villes étudiées en Île-de-France (4 021 €/m²).
À ce niveau, la valeur créée couvre largement la structure et, le plus souvent, les finitions : le gain de place reste l’argument principal.
| Surface créée | Travaux, à partir de* | Valeur à 4 979 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 36 000 €* | 100 000 € |
| 40 m² | 72 000 €* | 199 000 € |
| 60 m² | 108 000 €* | 299 000 € |
* Prix indicatif, hors honoraires, taxes et assurance. Chaque projet est particulier et nécessite une visite et une étude approfondie : le prix final dépend de la structure existante, de l’accès au chantier et des finitions.
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis · En copropriété
Le marché des maisons à Houilles en 2024
Côté maisons, Houilles a enregistré 138 ventes en 2024, à un prix médian de 5 310 €/m². Une maison de 80 m² sur 305 m² de terrain y change de mains autour de 463 000 €.
Pour la maison médiane, un étage de 40 m² représente 50 % de surface en plus et environ 212 000 € de valeur au prix des maisons de la commune, davantage que ne l’indique le prix moyen tous logements (4 979 €/m²).
| Maisons vendues seules (DVF 2024) | Valeur |
|---|---|
| Ventes | 138 |
| Prix médian au m² | 5 310 € |
| Surface médiane | 80 m² |
| Terrain médian | 305 m² |
| Valeur d’un étage de 40 m² | 212 000 € |
Surélever près de Houilles
Autour de Houilles, Bezons est plus pavillonnaire (83 % de bâtiments bas), Nanterre plus dense (57 %), et les prix moyens vont de 4 319 à 5 626 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Sartrouville | 76 % | 4 528 €/m² |
| Surélévation à Bezons | 83 % | 4 319 €/m² |
| Surélévation à Nanterre | 57 % | 5 412 €/m² |
| Surélévation à Chatou | 59 % | 5 626 €/m² |
| Surélévation à Colombes | 63 % | 5 544 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF géolocalisées, Monuments historiques (Mérimée), DVF (data.gouv.fr), API Géo.