Surélévation à Chatou : règles, prix et potentiel

Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Chatou ?

Chatou compte 3 869 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 1 061 de 8 à 13 m et 1 600 plus hauts ou non mesurés.

Avec 59 % de bâtiments bas, contre 70 % en moyenne des Yvelines, la commune est plus dense que ses voisines du département (10e sur 13 grandes communes étudiées) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.

Avec 30 598 habitants sur 507 hectares, soit 6 038 habitants au km², la ville est urbaine : maisons et petits immeubles s’y côtoient, avec des parcelles souvent trop petites pour une extension au sol.

Les règles d’urbanisme à Chatou

Chatou a son propre PLU, dont la version en vigueur date de octobre 2018.

Les zones urbaines couvrent 86 % de la commune ; les 14 % classés en zone naturelle ou agricole n’admettent une surélévation que si le règlement le prévoit expressément (Géoportail de l’urbanisme).

Chatou compte 4 monuments historiques protégés, dont 1 classé (Nymphée, Eglise Notre-Dame, Château de la Faisanderie (ancien)…). Dans un rayon de 500 m autour de chacun, et en covisibilité, l’Architecte des Bâtiments de France donne son avis sur le projet.

8 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Chatou : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF

Risques du sol à Chatou

• Délimitation du périmètre des zones de risques liés à la présence d’anciennes carrières
• PPRI de la vallée de la Seine et de l’Oise dans le département des Yvelines

Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple ; au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations

Prix et rentabilité à Chatou

De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 5 744 à 5 626 €/m² (-2 %), avec un pic à 6 206 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 403 à 299.

Les maisons représentaient 29 % des ventes en 2024, contre 33 % en 2020.

Ce prix est supérieur de 28 % à la moyenne des communes étudiées des Yvelines (4 408 €/m²) et au-dessus de la médiane des 100 villes étudiées en Île-de-France (4 021 €/m²).

À ce niveau, la surface créée vaut en général plus que son coût complet, finitions et frais compris.

* Prix indicatif, hors honoraires, taxes et assurance. Chaque projet est particulier et nécessite une visite et une étude approfondie : le prix final dépend de la structure existante, de l’accès au chantier et des finitions.

Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété

Le marché des maisons à Chatou en 2024

Côté maisons, Chatou a enregistré 76 ventes en 2024, à un prix médian de 7 050 €/m². Une maison de 96 m² sur 344 m² de terrain y change de mains autour de 665 000 €.

Ajouter 40 m² à cette maison type, c’est 42 % de surface en plus et quelque 282 000 € de valeur au prix des maisons de Chatou, davantage que ne l’indique le prix moyen tous logements (5 626 €/m²).

Surélever près de Chatou

Autour de Chatou, Rueil-Malmaison est plus pavillonnaire (67 % de bâtiments bas), et les prix moyens vont de 6 043 à 6 043 €/m².

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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF géolocalisées, Monuments historiques (Mérimée), DVF (data.gouv.fr), API Géo.