Surélévation à Meudon : règles, prix et potentiel

Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Meudon ?

Meudon compte 2 714 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 1 874 de 8 à 13 m et 833 plus hauts ou non mesurés.

Sa part de bâtiments bas (50 %) est proche de la moyenne des Hauts-de-Seine (52 %) ; elle se classe 10e sur les 21 grandes communes du département étudiées ici.

Avec 46 334 habitants sur 994 hectares, soit 4 660 habitants au km², la ville est urbaine : maisons et petits immeubles s’y côtoient, avec des parcelles souvent trop petites pour une extension au sol.

Les règles d’urbanisme à Meudon

Le règlement applicable est le PLU intercommunal Grand Paris Seine Ouest, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.

Les zones urbaines couvrent 48,2 % de la commune ; les 51,8 % classés en zone naturelle ou agricole n’admettent une surélévation que si le règlement le prévoit expressément (Géoportail de l’urbanisme).

Meudon compte 16 monuments historiques protégés, dont 8 classés (Immeuble, Maison André-Bloc, Eglise Saint-Martin…). Dans un rayon de 500 m autour de chacun, et en covisibilité, l’Architecte des Bâtiments de France donne son avis sur le projet.

35 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Meudon : une grande partie des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF

Risques du sol à Meudon

• Plan de prévention des risques d’inondation de la vallée de la Seine dans le département des Hauts-de-Seine
• Périmètre de risque (article R111-3) lié aux anciennes carrières sur la commune de Meudon

Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple ; au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations

Prix et rentabilité à Meudon

De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 5 914 à 6 060 €/m² (+2 %), avec un pic à 6 425 €/m² en 2021, et le nombre de ventes de 569 à 359.

Les maisons représentaient 13 % des ventes en 2024, contre 12 % en 2020.

Ce prix est inférieur de 7 % à la moyenne des communes étudiées des Hauts-de-Seine (6 529 €/m²) et au-dessus de la médiane des 100 villes étudiées en Île-de-France (4 021 €/m²).

À ce niveau, la surface créée vaut en général plus que son coût complet, finitions et frais compris.

* Prix indicatif, hors honoraires, taxes et assurance. Chaque projet est particulier et nécessite une visite et une étude approfondie : le prix final dépend de la structure existante, de l’accès au chantier et des finitions.

Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété

Le marché des maisons à Meudon en 2024

Côté maisons, Meudon a enregistré 44 ventes en 2024, à un prix médian de 8 130 €/m². Une maison de 100 m² sur 283 m² de terrain y change de mains autour de 842 000 €.

Ajouter 40 m² à cette maison type, c’est 40 % de surface en plus et quelque 325 000 € de valeur au prix des maisons de Meudon, davantage que ne l’indique le prix moyen tous logements (6 060 €/m²).

Surélever près de Meudon

Autour de Meudon, Clamart est plus pavillonnaire (66 % de bâtiments bas), Boulogne-Billancourt plus dense (19 %), et les prix moyens vont de 6 035 à 8 313 €/m².

Toutes les communes des Hauts-de-Seine →

Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF géolocalisées, Monuments historiques (Mérimée), DVF (data.gouv.fr), API Géo.