Surélévation à Bagneux : règles, prix et potentiel

Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Bagneux ?

Bagneux compte 2 072 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 798 de 8 à 13 m et 516 plus hauts ou non mesurés.

Avec 61 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne des Hauts-de-Seine (52 %) et se classe 7e sur 35 communes de plus de 5 000 habitants du département.

Avec 44 572 habitants sur 418 hectares, soit 10 653 habitants au km², la ville est très dense : la surélévation y est l’un des rares moyens de créer des logements sans foncier.

Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 21 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Bagneux gagnerait 840 m² habitables, d’une valeur d’environ 4,42 M€ au prix moyen de 2024.

Les règles d’urbanisme à Bagneux

Le règlement applicable est le PLU intercommunal Vallee Sud-Grand Paris, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.

Selon le Géoportail de l’urbanisme, 79,5 % du territoire est en zone urbaine et 20,5 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.

2 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Bagneux : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF

Risques du sol à Bagneux

• Plan de prévention des risques mouvements de terrain affaissement et effondrement de terrain dans l’EPT GOSB
• Périmètre de risque (article R111-3) lié aux anciennes carrières sur la commune de Bagneux

Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations

Prix et rentabilité à Bagneux

De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 5 474 à 5 261 €/m² (-4 %), avec un pic à 5 741 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 215 à 203.

Les maisons représentaient 23 % des ventes en 2024, contre 22 % en 2020.

Ce prix est inférieur de 16 % à la moyenne des communes étudiées des Hauts-de-Seine (6 264 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).

À ce niveau, la valeur créée couvre à peu près le coût de revient : le gain de place est l’argument principal.

Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété

Surélever près de Bagneux

Autour de Bagneux, Arcueil est plus pavillonnaire (69 % de bâtiments bas), Montrouge plus dense (31 %), et les prix moyens vont de 4 818 à 7 100 €/m².

Toutes les communes des Hauts-de-Seine →

Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.