Surélévation à Bagneux : règles, prix et potentiel

Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Bagneux ?

Bagneux compte 2 072 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 798 de 8 à 13 m et 516 plus hauts ou non mesurés.

Avec 61 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne des Hauts-de-Seine (52 %) et se classe 7e sur les 21 grandes communes du département étudiées ici.

Avec 44 572 habitants sur 418 hectares, soit 10 653 habitants au km², la ville est très dense : la surélévation y est l’un des rares moyens de créer des logements sans foncier.

Les règles d’urbanisme à Bagneux

Le règlement applicable est le PLU intercommunal Vallée Sud-Grand Paris, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.

Selon le Géoportail de l’urbanisme, 79,5 % du territoire est en zone urbaine et 20,5 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.

Bagneux compte 4 monuments historiques protégés, dont 2 classés (Eglise Saint-Hermeland, Maison dite de Richelieu, Maison…). Tout projet visible depuis l’un d’eux, ou situé à moins de 500 m, passe par l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France.

2 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Bagneux : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF

Risques du sol à Bagneux

• Plan de prévention des risques mouvements de terrain affaissement et effondrement de terrain dans l’EPT GOSB
• Périmètre de risque (article R111-3) lié aux anciennes carrières sur la commune de Bagneux

Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations

Prix et rentabilité à Bagneux

De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 5 474 à 5 261 €/m² (-4 %), avec un pic à 5 741 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 215 à 203.

La part des maisons dans les ventes a progressé : 22 % en 2020, 23 % en 2024.

Ce prix est inférieur de 19 % à la moyenne des communes étudiées des Hauts-de-Seine (6 529 €/m²) et au-dessus de la médiane des 100 villes étudiées en Île-de-France (4 021 €/m²).

À ce niveau, la valeur créée couvre largement la structure et, le plus souvent, les finitions : le gain de place reste l’argument principal.

* Prix indicatif, hors honoraires, taxes et assurance. Chaque projet est particulier et nécessite une visite et une étude approfondie : le prix final dépend de la structure existante, de l’accès au chantier et des finitions.

Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété

Le marché des maisons à Bagneux en 2024

En 2024, 45 maisons se sont vendues seules à Bagneux (hors ventes groupées avec un appartement ou un local). Leur prix médian atteint 5 930 €/m², pour une maison type de 84 m² vendue 510 000 € sur un terrain d’environ 212 m².

Pour la maison médiane, un étage de 40 m² représente 48 % de surface en plus et environ 237 000 € de valeur au prix des maisons de la commune, davantage que ne l’indique le prix moyen tous logements (5 261 €/m²).

Avec des terrains de moins de 250 m² en médiane, s’agrandir au sol prend vite le jardin : la surélévation est souvent la seule façon de gagner une chambre sans le sacrifier. Extension ou surélévation ?

Surélever près de Bagneux

Autour de Bagneux, Cachan est plus pavillonnaire (68 % de bâtiments bas), Montrouge plus dense (31 %), et les prix moyens vont de 4 908 à 7 100 €/m².

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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF géolocalisées, Monuments historiques (Mérimée), DVF (data.gouv.fr), API Géo.