Surélévation à Villejuif : règles, prix et potentiel

Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Villejuif ?

Villejuif compte 3 438 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 902 de 8 à 13 m et 619 plus hauts ou non mesurés.

Sa part de bâtiments bas (69 %) est proche de la moyenne du Val-de-Marne (68 %) ; elle se classe 8e sur les 18 grandes communes du département étudiées ici.

Avec 60 183 habitants sur 528 hectares, soit 11 399 habitants au km², la ville est très dense : la surélévation y est l’un des rares moyens de créer des logements sans foncier.

Les règles d’urbanisme à Villejuif

Le règlement applicable est le PLU intercommunal Grand-Orly Seine Bièvre, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.

Les zones urbaines couvrent 93,2 % de la commune ; les 6,8 % classés en zone naturelle ou agricole n’admettent une surélévation que si le règlement le prévoit expressément (Géoportail de l’urbanisme).

Villejuif compte 5 monuments historiques protégés, dont 1 classé (Groupe scolaire Karl Marx, Stade Karl-Marx, Mire dite de Cassini…). Dans un rayon de 500 m autour de chacun, et en covisibilité, l’Architecte des Bâtiments de France donne son avis sur le projet.

6 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Villejuif : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF

Risques du sol à Villejuif

• Plan de prévention des risques mouvements de terrain affaissement et effondrement de terrain dans l’EPT GOSB
• Plan de prévention des risques mouvements de terrain argiles dans le département du Val-de-Marne

Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées ; sur sol argileux, la charge ajoutée doit rester légère. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations

Prix et rentabilité à Villejuif

De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 5 426 à 5 090 €/m² (-6 %), avec un pic à 5 634 €/m² en 2021, et le nombre de ventes de 449 à 353.

Les maisons représentaient 22 % des ventes en 2024, contre 21 % en 2020.

Ce prix est supérieur de 2 % à la moyenne des communes étudiées du Val-de-Marne (4 979 €/m²) et au-dessus de la médiane des 100 villes étudiées en Île-de-France (4 021 €/m²).

À ce niveau, la valeur créée couvre largement la structure et, le plus souvent, les finitions : le gain de place reste l’argument principal.

* Prix indicatif, hors honoraires, taxes et assurance. Chaque projet est particulier et nécessite une visite et une étude approfondie : le prix final dépend de la structure existante, de l’accès au chantier et des finitions.

Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété

Le marché des maisons à Villejuif en 2024

Côté maisons, Villejuif a enregistré 77 ventes en 2024, à un prix médian de 5 770 €/m². Une maison de 78 m² sur 258 m² de terrain y change de mains autour de 464 000 €.

Ajouter 40 m² à cette maison type, c’est 51 % de surface en plus et quelque 231 000 € de valeur au prix des maisons de Villejuif, davantage que ne l’indique le prix moyen tous logements (5 090 €/m²).

Surélever près de Villejuif

Autour de Villejuif, L'Haÿ-les-Roses est plus pavillonnaire (77 % de bâtiments bas), Ivry-sur-Seine plus dense (46 %), et les prix moyens vont de 4 393 à 4 992 €/m².

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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF géolocalisées, Monuments historiques (Mérimée), DVF (data.gouv.fr), API Géo.