Surélévation à Villejuif : règles, prix et potentiel

Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Villejuif ?

Villejuif compte 3 438 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 902 de 8 à 13 m et 619 plus hauts ou non mesurés.

Sa part de bâtiments bas (69 %) est proche de la moyenne du Val-de-Marne (71 %) ; elle se classe 25e sur 41 communes de plus de 5 000 habitants du département.

Avec 60 183 habitants sur 528 hectares, soit 11 399 habitants au km², la ville est très dense : la surélévation y est l’un des rares moyens de créer des logements sans foncier.

Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 34 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Villejuif gagnerait 1 360 m² habitables, d’une valeur d’environ 6,92 M€ au prix moyen de 2024.

Les règles d’urbanisme à Villejuif

Le règlement applicable est le PLU intercommunal Grand-Orly Seine Bievre, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.

Selon le Géoportail de l’urbanisme, 93,2 % du territoire est en zone urbaine et 6,8 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.

6 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Villejuif : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF

Risques du sol à Villejuif

• Plan de prévention des risques mouvements de terrain affaissement et effondrement de terrain dans l’EPT GOSB
• Plan de prévention des risques mouvements de terrain argiles dans le département du Val-de-Marne

Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées ; sur sol argileux, la charge ajoutée doit rester légère. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations

Prix et rentabilité à Villejuif

De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 5 426 à 5 090 €/m² (-6 %), avec un pic à 5 634 €/m² en 2021, et le nombre de ventes de 449 à 353.

Les maisons représentaient 22 % des ventes en 2024, contre 21 % en 2020.

Ce prix est supérieur de 6 % à la moyenne des communes étudiées du Val-de-Marne (4 794 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).

À ce niveau, la valeur créée couvre à peu près le coût de revient : le gain de place est l’argument principal.

Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété

Surélever près de Villejuif

Autour de Villejuif, Chevilly-Larue est plus pavillonnaire (78 % de bâtiments bas), Le Kremlin-Bicêtre plus dense (41 %), et les prix moyens vont de 3 762 à 6 088 €/m².

Toutes les communes du Val-de-Marne →

Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.