Surélévation à Ivry-sur-Seine : règles, prix et potentiel
À Ivry-sur-Seine (94200), 46 % des 2 968 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLUi Grand-Orly Seine Bièvre (version de décembre 2025). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 4 992 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 200 000 €, pour des travaux à partir de 72 000 €*.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Ivry-sur-Seine ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 1 358 | 46 % |
| 8 à 13 m | 753 | 25 % |
| 13 m et plus | 857 | 29 % |
Ivry-sur-Seine compte 1 358 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 753 de 8 à 13 m et 857 plus hauts ou non mesurés.
Avec 46 % de bâtiments bas, contre 68 % en moyenne du Val-de-Marne, la commune est plus dense que ses voisines du département (16e sur 18 grandes communes étudiées) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.
Avec 65 064 habitants sur 611 hectares, soit 10 641 habitants au km², la ville est très dense : la surélévation y est l’un des rares moyens de créer des logements sans foncier.
Les règles d’urbanisme à Ivry-sur-Seine
Le règlement applicable est le PLU intercommunal Grand-Orly Seine Bièvre, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 87,4 % du territoire est en zone urbaine et 12,6 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| UMIIIIII : Mixte | 11,6 % |
| URIIIIII : Residentiel collectif | 11,2 % |
| UIIIIIII : Activites economiques mixtes | 9,6 % |
| UAIIIIII : Grands axes | 6 % |
| UEs : Equipements de services urbains | 5,9 % |
Ivry-sur-Seine compte 7 monuments historiques protégés (Tour Raspail, Moulin à vent (ancien), Immeuble Danielle-Casanova…). Tout projet visible depuis l’un d’eux, ou situé à moins de 500 m, passe par l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France.
11 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Ivry-sur-Seine : une grande partie des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Ivry-sur-Seine
- Plan de prévention des risques d’inondation de la Seine et de la Marne dans le département du Val-de-Marne
- Plan de prévention des risques mouvements de terrain affaissement et effondrement de terrain dans l’EPT GOSB
- Plan de prévention des risques mouvements de terrain argiles dans le département du Val-de-Marne
- Plan de prévention des risques mouvements de terrain dû à d’anciennes carrières à Paris
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple ; au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées ; sur sol argileux, la charge ajoutée doit rester légère. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Ivry-sur-Seine
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 5 389 € | 463 | 10 % |
| 2021 | 5 503 € | 608 | 8 % |
| 2022 | 5 747 € | 635 | 7 % |
| 2023 | 5 372 € | 501 | 7 % |
| 2024 | 4 992 € | 395 | 5 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 5 389 à 4 992 €/m² (-7 %), avec un pic à 5 747 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 463 à 395.
La part des maisons dans les ventes a reculé : 10 % en 2020, 5 % en 2024.
Ce prix est supérieur de 0 % à la moyenne des communes étudiées du Val-de-Marne (4 979 €/m²) et au-dessus de la médiane des 100 villes étudiées en Île-de-France (4 021 €/m²).
À ce niveau, la valeur créée couvre largement la structure et, le plus souvent, les finitions : le gain de place reste l’argument principal.
| Surface créée | Travaux, à partir de* | Valeur à 4 992 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 36 000 €* | 100 000 € |
| 40 m² | 72 000 €* | 200 000 € |
| 60 m² | 108 000 €* | 300 000 € |
* Prix indicatif, hors honoraires, taxes et assurance. Chaque projet est particulier et nécessite une visite et une étude approfondie : le prix final dépend de la structure existante, de l’accès au chantier et des finitions.
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Le marché des maisons à Ivry-sur-Seine en 2024
En 2024, 18 maisons se sont vendues seules à Ivry-sur-Seine (hors ventes groupées avec un appartement ou un local). Leur prix médian atteint 6 100 €/m², pour une maison type de 80 m² vendue 518 000 € sur un terrain d’environ 160 m².
Pour la maison médiane, un étage de 40 m² représente 50 % de surface en plus et environ 244 000 € de valeur au prix des maisons de la commune, davantage que ne l’indique le prix moyen tous logements (4 992 €/m²).
Avec des terrains de moins de 250 m² en médiane, s’agrandir au sol prend vite le jardin : la surélévation est souvent la seule façon de gagner une chambre sans le sacrifier. Extension ou surélévation ?
| Maisons vendues seules (DVF 2024) | Valeur |
|---|---|
| Ventes | 18 |
| Prix médian au m² | 6 100 € |
| Surface médiane | 80 m² |
| Terrain médian | 160 m² |
| Valeur d’un étage de 40 m² | 244 000 € |
Surélever près de Ivry-sur-Seine
Autour de Ivry-sur-Seine, Vitry-sur-Seine est plus pavillonnaire (72 % de bâtiments bas), et les prix moyens vont de 4 393 à 5 608 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Vitry-sur-Seine | 72 % | 4 393 €/m² |
| Surélévation à Villejuif | 69 % | 5 090 €/m² |
| Surélévation à Alfortville | 55 % | 4 934 €/m² |
| Surélévation à Maisons-Alfort | 67 % | 5 608 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF géolocalisées, Monuments historiques (Mérimée), DVF (data.gouv.fr), API Géo.