Surélévation à Alfortville : règles, prix et potentiel

Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Alfortville ?

Alfortville compte 1 875 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 936 de 8 à 13 m et 573 plus hauts ou non mesurés.

Avec 55 % de bâtiments bas, contre 71 % en moyenne du Val-de-Marne, la commune est plus dense que ses voisines du département (33e sur 41) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.

Avec 45 531 habitants sur 367 hectares, soit 12 401 habitants au km², la ville est très dense : la surélévation y est l’un des rares moyens de créer des logements sans foncier.

Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 19 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Alfortville gagnerait 760 m² habitables, d’une valeur d’environ 3,75 M€ au prix moyen de 2024.

Les règles d’urbanisme à Alfortville

Le règlement applicable est le PLU intercommunal Grand Paris Sud Est Avenir, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.

Selon le Géoportail de l’urbanisme, 84,9 % du territoire est en zone urbaine et 15,1 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.

5 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Alfortville : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF

Risques du sol à Alfortville

• Plan de prévention des risques d’inondation de la Seine et de la Marne dans le département du Val-de-Marne
• Plan de prévention des risques mouvements de terrain argiles dans le département du Val-de-Marne

Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple ; sur sol argileux, la charge ajoutée doit rester légère. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations

Prix et rentabilité à Alfortville

De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 5 371 à 4 934 €/m² (-8 %), avec un pic à 5 589 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 509 à 339.

Les maisons représentaient 13 % des ventes en 2024, contre 12 % en 2020.

Ce prix est supérieur de 3 % à la moyenne des communes étudiées du Val-de-Marne (4 794 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).

À ce niveau, la valeur créée couvre à peu près le coût de revient : le gain de place est l’argument principal.

Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété

Surélever près de Alfortville

Autour de Alfortville, Joinville-le-Pont est plus pavillonnaire (75 % de bâtiments bas), Charenton-le-Pont plus dense (21 %), et les prix moyens vont de 3 647 à 7 338 €/m².

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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.