Surélévation à Alfortville : règles, prix et potentiel

Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Alfortville ?

Alfortville compte 1 875 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 936 de 8 à 13 m et 573 plus hauts ou non mesurés.

Avec 55 % de bâtiments bas, contre 68 % en moyenne du Val-de-Marne, la commune est plus dense que ses voisines du département (15e sur 18 grandes communes étudiées) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.

Avec 45 531 habitants sur 367 hectares, soit 12 401 habitants au km², la ville est très dense : la surélévation y est l’un des rares moyens de créer des logements sans foncier.

Les règles d’urbanisme à Alfortville

Le règlement applicable est le PLU intercommunal Grand Paris Sud Est Avenir, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.

Les zones urbaines couvrent 84,9 % de la commune ; les 15,1 % classés en zone naturelle ou agricole n’admettent une surélévation que si le règlement le prévoit expressément (Géoportail de l’urbanisme).

Alfortville compte 1 monument historique protégé (Ancienne usine gazière cokerie Paris-Sud). Dans un rayon de 500 m autour de chacun, et en covisibilité, l’Architecte des Bâtiments de France donne son avis sur le projet.

5 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Alfortville : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF

Risques du sol à Alfortville

• Plan de prévention des risques d’inondation de la Seine et de la Marne dans le département du Val-de-Marne
• Plan de prévention des risques mouvements de terrain argiles dans le département du Val-de-Marne

Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple ; sur sol argileux, la charge ajoutée doit rester légère. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations

Prix et rentabilité à Alfortville

De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 5 371 à 4 934 €/m² (-8 %), avec un pic à 5 589 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 509 à 339.

Les maisons représentaient 13 % des ventes en 2024, contre 12 % en 2020.

Ce prix est inférieur de 1 % à la moyenne des communes étudiées du Val-de-Marne (4 979 €/m²) et au-dessus de la médiane des 100 villes étudiées en Île-de-France (4 021 €/m²).

À ce niveau, la valeur créée couvre largement la structure et, le plus souvent, les finitions : le gain de place reste l’argument principal.

* Prix indicatif, hors honoraires, taxes et assurance. Chaque projet est particulier et nécessite une visite et une étude approfondie : le prix final dépend de la structure existante, de l’accès au chantier et des finitions.

Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété

Le marché des maisons à Alfortville en 2024

En 2024, 45 maisons se sont vendues seules à Alfortville (hors ventes groupées avec un appartement ou un local). Leur prix médian atteint 5 800 €/m², pour une maison type de 81 m² vendue 460 000 € sur un terrain d’environ 249 m².

Ajouter 40 m² à cette maison type, c’est 49 % de surface en plus et quelque 232 000 € de valeur au prix des maisons de Alfortville, davantage que ne l’indique le prix moyen tous logements (4 934 €/m²).

Avec des terrains de moins de 250 m² en médiane, s’agrandir au sol prend vite le jardin : la surélévation est souvent la seule façon de gagner une chambre sans le sacrifier. Extension ou surélévation ?

Surélever près de Alfortville

Autour de Alfortville, Vitry-sur-Seine est plus pavillonnaire (72 % de bâtiments bas), Ivry-sur-Seine plus dense (46 %), et les prix moyens vont de 3 647 à 5 608 €/m².

Toutes les communes du Val-de-Marne →

Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF géolocalisées, Monuments historiques (Mérimée), DVF (data.gouv.fr), API Géo.