Surélévation à Choisy-le-Roi : règles, prix et potentiel

Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Choisy-le-Roi ?

Choisy-le-Roi compte 2 686 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 1 053 de 8 à 13 m et 548 plus hauts ou non mesurés.

Avec 63 % de bâtiments bas, contre 71 % en moyenne du Val-de-Marne, la commune est plus dense que ses voisines du département (31e sur 41) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.

Avec 45 946 habitants sur 542 hectares, soit 8 475 habitants au km², la ville est très dense : la surélévation y est l’un des rares moyens de créer des logements sans foncier.

Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 27 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Choisy-le-Roi gagnerait 1 080 m² habitables, d’une valeur d’environ 3,94 M€ au prix moyen de 2024.

Les règles d’urbanisme à Choisy-le-Roi

Le règlement applicable est le PLU intercommunal Grand-Orly Seine Bievre, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.

Selon le Géoportail de l’urbanisme, 77,7 % du territoire est en zone urbaine et 22,3 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.

13 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Choisy-le-Roi : une grande partie des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF

Risques du sol à Choisy-le-Roi

• Plan de prévention des risques d’inondation de la Seine et de la Marne dans le département du Val-de-Marne
• Plan de prévention des risques mouvements de terrain argiles dans le département du Val-de-Marne

Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple ; sur sol argileux, la charge ajoutée doit rester légère. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations

Prix et rentabilité à Choisy-le-Roi

De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 899 à 3 647 €/m² (-6 %), avec un pic à 4 166 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 517 à 367.

Les maisons représentaient 18 % des ventes en 2024, contre 21 % en 2020.

Ce prix est inférieur de 24 % à la moyenne des communes étudiées du Val-de-Marne (4 794 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).

À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.

Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété

Surélever près de Choisy-le-Roi

Autour de Choisy-le-Roi, Villeneuve-le-Roi est plus pavillonnaire (83 % de bâtiments bas), Alfortville plus dense (55 %), et les prix moyens vont de 3 103 à 4 934 €/m².

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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.