Surélévation à Villeneuve-Saint-Georges : règles, prix et potentiel
Sur les 4 423 bâtiments résidentiels de Villeneuve-Saint-Georges (94190), l’IGN en mesure 3 366 sous 8 m de haut, soit 76 % : autant de maisons et de petits immeubles qui peuvent, en principe, recevoir un étage. Le PLUi Grand-Orly Seine Bièvre fixe les hauteurs admises. Au prix moyen de 2024 (3 103 €/m², DVF), un étage de 40 m² vaut environ 124 000 €, pour des travaux à partir de 72 000 €*.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Villeneuve-Saint-Georges ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 3 366 | 76 % |
| 8 à 13 m | 809 | 18 % |
| 13 m et plus | 248 | 6 % |
Villeneuve-Saint-Georges compte 3 366 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 809 de 8 à 13 m et 248 plus hauts ou non mesurés.
Avec 76 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne du Val-de-Marne (68 %) et se classe 5e sur les 18 grandes communes du département étudiées ici.
Avec 36 221 habitants sur 807 hectares, soit 4 487 habitants au km², la ville est urbaine : maisons et petits immeubles s’y côtoient, avec des parcelles souvent trop petites pour une extension au sol.
Les règles d’urbanisme à Villeneuve-Saint-Georges
Le règlement applicable est le PLU intercommunal Grand-Orly Seine Bièvre, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.
Les zones urbaines couvrent 81 % de la commune ; les 19 % classés en zone naturelle ou agricole n’admettent une surélévation que si le règlement le prévoit expressément (Géoportail de l’urbanisme).
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| UEs : Equipements de services urbains | 17,9 % |
| UHVVVVVV : Habitat individuel | 13,9 % |
| UIVVVVVV : Activites economiques mixtes | 12,5 % |
| UE : Equipements de proximite | 6,1 % |
Villeneuve-Saint-Georges compte 1 monument historique protégé (Eglise Saint-Georges). Dans un rayon de 500 m autour de chacun, et en covisibilité, l’Architecte des Bâtiments de France donne son avis sur le projet.
4 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Villeneuve-Saint-Georges, qui compte aussi un site patrimonial remarquable : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Villeneuve-Saint-Georges
- Plan de prévention des risques d’inondation de la Seine et de la Marne dans le département du Val-de-Marne
- Plan de prévention des risques mouvements de terrain argiles dans le département du Val-de-Marne
- Plan de prevention des risques d’inondation dans la vallee de l’Yerres
- Plan de prevention des risques d’inondation dans la vallee de la Seine
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple ; sur sol argileux, la charge ajoutée doit rester légère. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Villeneuve-Saint-Georges
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3 034 € | 266 | 38 % |
| 2021 | 3 156 € | 286 | 39 % |
| 2022 | 3 387 € | 234 | 40 % |
| 2023 | 3 441 € | 199 | 37 % |
| 2024 | 3 103 € | 153 | 32 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 034 à 3 103 €/m² (+2 %), avec un pic à 3 441 €/m² en 2023, et le nombre de ventes de 266 à 153.
Les maisons représentaient 32 % des ventes en 2024, contre 38 % en 2020.
Ce prix est inférieur de 38 % à la moyenne des communes étudiées du Val-de-Marne (4 979 €/m²) et en dessous de la médiane des 100 villes étudiées en Île-de-France (4 021 €/m²).
À ce niveau, la valeur créée couvre la structure, mais pas toujours les finitions et les frais : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux, à partir de* | Valeur à 3 103 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 36 000 €* | 62 000 € |
| 40 m² | 72 000 €* | 124 000 € |
| 60 m² | 108 000 €* | 186 000 € |
* Prix indicatif, hors honoraires, taxes et assurance. Chaque projet est particulier et nécessite une visite et une étude approfondie : le prix final dépend de la structure existante, de l’accès au chantier et des finitions.
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Le marché des maisons à Villeneuve-Saint-Georges en 2024
Le marché des maisons de Villeneuve-Saint-Georges a compté 50 ventes en 2024. La maison médiane y fait 74 m², avec 314 m² de terrain, et s’est vendue 226 000 €, soit 3 340 €/m² habitable.
Ajouter 40 m² à cette maison type, c’est 54 % de surface en plus et quelque 134 000 € de valeur au prix des maisons de Villeneuve-Saint-Georges, davantage que ne l’indique le prix moyen tous logements (3 103 €/m²).
| Maisons vendues seules (DVF 2024) | Valeur |
|---|---|
| Ventes | 50 |
| Prix médian au m² | 3 340 € |
| Surface médiane | 74 m² |
| Terrain médian | 314 m² |
| Valeur d’un étage de 40 m² | 134 000 € |
Surélever près de Villeneuve-Saint-Georges
Autour de Villeneuve-Saint-Georges, Vigneux-sur-Seine est plus pavillonnaire (91 % de bâtiments bas), Choisy-le-Roi plus dense (63 %), et les prix moyens vont de 3 325 à 3 647 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Choisy-le-Roi | 63 % | 3 647 €/m² |
| Surélévation à Vigneux-sur-Seine | 91 % | 3 325 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF géolocalisées, Monuments historiques (Mérimée), DVF (data.gouv.fr), API Géo.