Surélévation à Clichy-sous-Bois : règles, prix et potentiel

Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Clichy-sous-Bois ?

Clichy-sous-Bois compte 2 060 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 227 de 8 à 13 m et 680 plus hauts ou non mesurés.

Sa part de bâtiments bas (69 %) est proche de la moyenne de la Seine-Saint-Denis (67 %) ; elle se classe 18e sur 36 communes de plus de 5 000 habitants du département.

Avec 29 354 habitants sur 396 hectares, soit 7 412 habitants au km², la ville est urbaine : maisons et petits immeubles s’y côtoient, avec des parcelles souvent trop petites pour une extension au sol.

Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 21 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Clichy-sous-Bois gagnerait 840 m² habitables, d’une valeur d’environ 2,06 M€ au prix moyen de 2024.

Les règles d’urbanisme à Clichy-sous-Bois

Le règlement applicable est le PLU intercommunal Grand Paris-Grand Est, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.

Selon le Géoportail de l’urbanisme, 62,6 % du territoire est en zone urbaine et 37,4 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.

4 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Clichy-sous-Bois : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF

Risques du sol à Clichy-sous-Bois

• Zones de risques liés aux anciennes carrières souterraines dans la commune de Clichy-sous-Bois

Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations

Prix et rentabilité à Clichy-sous-Bois

De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 2 107 à 2 452 €/m² (+16 %), avec un pic à 2 567 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 209 à 121.

Les maisons représentaient 35 % des ventes en 2024, contre 33 % en 2020.

Ce prix est inférieur de 40 % à la moyenne des communes étudiées de la Seine-Saint-Denis (4 073 €/m²) et en dessous de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).

À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.

Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété

Surélever près de Clichy-sous-Bois

Autour de Clichy-sous-Bois, Coubron est plus pavillonnaire (84 % de bâtiments bas), Le Raincy plus dense (56 %), et les prix moyens vont de 2 927 à 4 345 €/m².

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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.