Surélévation à Les Pavillons-sous-Bois : règles, prix et potentiel
À Les Pavillons-sous-Bois (93320), 83 % des 4 459 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLUi Grand Paris-Grand Est (version de décembre 2024). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 3 695 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 148 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Les Pavillons-sous-Bois ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 3 689 | 83 % |
| 8 à 13 m | 472 | 11 % |
| 13 m et plus | 298 | 6 % |
Les Pavillons-sous-Bois compte 3 689 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 472 de 8 à 13 m et 298 plus hauts ou non mesurés.
Avec 83 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne de la Seine-Saint-Denis (67 %) et se classe 3e sur 36 communes de plus de 5 000 habitants du département.
Avec 25 804 habitants sur 292 hectares, soit 8 831 habitants au km², la ville est très dense : la surélévation y est l’un des rares moyens de créer des logements sans foncier.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 37 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Les Pavillons-sous-Bois gagnerait 1 480 m² habitables, d’une valeur d’environ 5,47 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Les Pavillons-sous-Bois
Le règlement applicable est le PLU intercommunal Grand Paris-Grand Est, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 97,1 % du territoire est en zone urbaine et 2,9 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Zone pavillonnaire | 61,8 % |
| Zone de centralité urbaine | 9,4 % |
| Zone d'activités économiques | 8,6 % |
| Zone intermédiaire | 7,8 % |
| Zone de centres anciens | 3,6 % |
| Zone urbaine verte | 3,2 % |
6 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Les Pavillons-sous-Bois : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Les Pavillons-sous-Bois
Aucun plan de prévention des risques n’est recensé à Les Pavillons-sous-Bois dans le Géoportail de l’urbanisme ; le diagnostic de structure reste indispensable. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Les Pavillons-sous-Bois
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3 592 € | 356 | 42 % |
| 2021 | 3 715 € | 383 | 42 % |
| 2022 | 3 889 € | 364 | 39 % |
| 2023 | 3 612 € | 287 | 40 % |
| 2024 | 3 695 € | 213 | 39 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 592 à 3 695 €/m² (+3 %), avec un pic à 3 889 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 356 à 213.
Les maisons représentaient 39 % des ventes en 2024, contre 42 % en 2020.
Ce prix est inférieur de 9 % à la moyenne des communes étudiées de la Seine-Saint-Denis (4 073 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 3 695 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 74 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 148 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 222 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Les Pavillons-sous-Bois
Autour de Les Pavillons-sous-Bois, aucune commune voisine n’est plus pavillonnaire, Rosny-sous-Bois plus dense (55 %), et les prix moyens vont de 2 452 à 4 345 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Bondy | 83 % | 3 236 €/m² |
| Surélévation à Le Raincy | 56 % | 4 345 €/m² |
| Surélévation à Villemomble | 68 % | 3 918 €/m² |
| Surélévation à Livry-Gargan | 74 % | 3 217 €/m² |
| Surélévation à Clichy-sous-Bois | 69 % | 2 452 €/m² |
| Surélévation à Rosny-sous-Bois | 55 % | 3 897 €/m² |
| Surélévation à Sevran | 73 % | 2 927 €/m² |
| Surélévation à Noisy-le-Sec | 62 % | 3 791 €/m² |
Toutes les communes de la Seine-Saint-Denis →
Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.