Surélévation à Le Raincy : règles, prix et potentiel
À Le Raincy (93340), 56 % des 3 316 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLUi Grand Paris-Grand Est (version de décembre 2024). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 4 345 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 174 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Le Raincy ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 1 855 | 56 % |
| 8 à 13 m | 834 | 25 % |
| 13 m et plus | 627 | 19 % |
Le Raincy compte 1 855 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 834 de 8 à 13 m et 627 plus hauts ou non mesurés.
Avec 56 % de bâtiments bas, contre 67 % en moyenne de la Seine-Saint-Denis, la commune est plus dense que ses voisines du département (27e sur 36) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.
Avec 14 735 habitants sur 223 hectares, soit 6 616 habitants au km², la ville est urbaine : maisons et petits immeubles s’y côtoient, avec des parcelles souvent trop petites pour une extension au sol.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 19 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Le Raincy gagnerait 760 m² habitables, d’une valeur d’environ 3,3 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Le Raincy
Le règlement applicable est le PLU intercommunal Grand Paris-Grand Est, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 99,5 % du territoire est en zone urbaine.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Zone pavillonnaire | 61,4 % |
| Zone intermédiaire | 25,7 % |
| Zone de centres anciens | 9,1 % |
| Zone de centralité urbaine | 1,8 % |
| Zone de projets | 0,9 % |
| Zone urbaine verte | 0,7 % |
14 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Le Raincy : une grande partie des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Le Raincy
Aucun plan de prévention des risques n’est recensé à Le Raincy dans le Géoportail de l’urbanisme ; le diagnostic de structure reste indispensable. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Le Raincy
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 4 297 € | 265 | 29 % |
| 2021 | 4 533 € | 280 | 32 % |
| 2022 | 4 858 € | 282 | 29 % |
| 2023 | 4 460 € | 176 | 26 % |
| 2024 | 4 345 € | 169 | 37 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 4 297 à 4 345 €/m² (+1 %), avec un pic à 4 858 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 265 à 169.
Les maisons représentaient 37 % des ventes en 2024, contre 29 % en 2020.
Ce prix est supérieur de 7 % à la moyenne des communes étudiées de la Seine-Saint-Denis (4 073 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la valeur créée couvre à peu près le coût de revient : le gain de place est l’argument principal.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 4 345 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 87 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 174 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 261 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Le Raincy
Autour de Le Raincy, Les Pavillons-sous-Bois est plus pavillonnaire (83 % de bâtiments bas), Rosny-sous-Bois plus dense (55 %), et les prix moyens vont de 2 452 à 3 918 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Villemomble | 68 % | 3 918 €/m² |
| Surélévation à Les Pavillons-sous-Bois | 83 % | 3 695 €/m² |
| Surélévation à Clichy-sous-Bois | 69 % | 2 452 €/m² |
| Surélévation à Gagny | 71 % | 3 548 €/m² |
| Surélévation à Bondy | 83 % | 3 236 €/m² |
| Surélévation à Livry-Gargan | 74 % | 3 217 €/m² |
| Surélévation à Rosny-sous-Bois | 55 % | 3 897 €/m² |
| Surélévation à Montfermeil | 70 % | 3 765 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.