Surélévation à Villeparisis : règles, prix et potentiel
À Villeparisis (77270), 87 % des 6 098 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLU de Villeparisis (version de mars 2024). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 3 374 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 135 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Villeparisis ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 5 328 | 87 % |
| 8 à 13 m | 430 | 7 % |
| 13 m et plus | 340 | 6 % |
Villeparisis compte 5 328 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 430 de 8 à 13 m et 340 plus hauts ou non mesurés.
Sa part de bâtiments bas (87 %) est proche de la moyenne de Seine-et-Marne (87 %) ; elle se classe 42e sur 64 communes de plus de 5 000 habitants du département.
Avec 26 946 habitants sur 834 hectares, soit 3 231 habitants au km², la ville est urbaine : maisons et petits immeubles s’y côtoient, avec des parcelles souvent trop petites pour une extension au sol.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 53 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Villeparisis gagnerait 2 120 m² habitables, d’une valeur d’environ 7,15 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Villeparisis
Villeparisis a son propre PLU, dont la version en vigueur date de mars 2024.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 56,7 % du territoire est en zone urbaine et 41,6 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Tissu urbain à dominante pavillonaire | 29 % |
| Zone agricole | 19,9 % |
| Zone naturelle | 8,6 % |
| Zones d'activités mixtes | 5,6 % |
| Site de stockage des déchets | 5,2 % |
| Zones d'équipements d'intérêt collectif | 4,6 % |
Aucun périmètre de monument historique n’est recensé à Villeparisis : l’Architecte des Bâtiments de France n’intervient en principe pas. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Villeparisis
- Périmètres de risque lié aux anciennes carrières et à la dissolution du gypse sur Vaujours
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Villeparisis
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3 284 € | 373 | 47 % |
| 2021 | 3 414 € | 431 | 46 % |
| 2022 | 3 560 € | 371 | 44 % |
| 2023 | 3 522 € | 278 | 47 % |
| 2024 | 3 374 € | 228 | 50 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 284 à 3 374 €/m² (+3 %), avec un pic à 3 560 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 373 à 228.
Les maisons représentaient 50 % des ventes en 2024, contre 47 % en 2020.
Ce prix est supérieur de 3 % à la moyenne des communes étudiées de Seine-et-Marne (3 263 €/m²) et en dessous de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 3 374 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 67 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 135 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 202 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis · En copropriété
Surélever près de Villeparisis
Autour de Villeparisis, Mitry-Mory est plus pavillonnaire (89 % de bâtiments bas), Montfermeil plus dense (70 %), et les prix moyens vont de 2 845 à 3 765 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Courtry | 85 % | 3 414 €/m² |
| Surélévation à Vaujours | 73 % | 3 561 €/m² |
| Surélévation à Coubron | 84 % | 3 014 €/m² |
| Surélévation à Mitry-Mory | 89 % | 3 638 €/m² |
| Surélévation à Claye-Souilly | 87 % | 3 577 €/m² |
| Surélévation à Brou-sur-Chantereine | 86 % | 2 845 €/m² |
| Surélévation à Montfermeil | 70 % | 3 765 €/m² |
| Surélévation à Tremblay-en-France | 78 % | 3 363 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.