Surélévation à Mitry-Mory : règles, prix et potentiel
À Mitry-Mory (77290), 89 % des 6 796 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLU de Mitry-Mory (version de juillet 2025). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 3 638 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 146 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Mitry-Mory ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 6 031 | 89 % |
| 8 à 13 m | 196 | 3 % |
| 13 m et plus | 569 | 8 % |
Mitry-Mory compte 6 031 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 196 de 8 à 13 m et 569 plus hauts ou non mesurés.
Sa part de bâtiments bas (89 %) est proche de la moyenne de Seine-et-Marne (87 %) ; elle se classe 30e sur 64 communes de plus de 5 000 habitants du département.
Avec 20 456 habitants sur 2 987 hectares, soit 685 habitants au km², la ville garde un tissu aéré, où les parcelles de maisons laissent parfois le choix entre extension et surélévation.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 60 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Mitry-Mory gagnerait 2 400 m² habitables, d’une valeur d’environ 8,73 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Mitry-Mory
Mitry-Mory a son propre PLU, dont la version en vigueur date de juillet 2025.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 42,3 % du territoire est en zone urbaine et 55,1 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
4 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Mitry-Mory : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Mitry-Mory
- Plan de prévention des risques technologiques de la société GEREP GAZECHIM CCMP
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Mitry-Mory
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3 371 € | 193 | 76 % |
| 2021 | 3 583 € | 226 | 77 % |
| 2022 | 3 743 € | 213 | 69 % |
| 2023 | 3 685 € | 148 | 72 % |
| 2024 | 3 638 € | 136 | 80 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 371 à 3 638 €/m² (+8 %), avec un pic à 3 743 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 193 à 136.
Les maisons représentaient 80 % des ventes en 2024, contre 76 % en 2020.
Ce prix est supérieur de 11 % à la moyenne des communes étudiées de Seine-et-Marne (3 263 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 3 638 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 73 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 146 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 218 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Mitry-Mory
Autour de Mitry-Mory, aucune commune voisine n’est plus pavillonnaire, Vaujours plus dense (73 %), et les prix moyens vont de 2 927 à 3 577 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Villeparisis | 87 % | 3 374 €/m² |
| Surélévation à Tremblay-en-France | 78 % | 3 363 €/m² |
| Surélévation à Vaujours | 73 % | 3 561 €/m² |
| Surélévation à Villepinte | 80 % | 2 990 €/m² |
| Surélévation à Claye-Souilly | 87 % | 3 577 €/m² |
| Surélévation à Courtry | 85 % | 3 414 €/m² |
| Surélévation à Coubron | 84 % | 3 014 €/m² |
| Surélévation à Sevran | 73 % | 2 927 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.