Surélévation à Claye-Souilly : règles, prix et potentiel
À Claye-Souilly (77410), 87 % des 3 609 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLU de Claye-Souilly (version de septembre 2023). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 3 577 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 143 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Claye-Souilly ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 3 140 | 87 % |
| 8 à 13 m | 140 | 4 % |
| 13 m et plus | 329 | 9 % |
Claye-Souilly compte 3 140 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 140 de 8 à 13 m et 329 plus hauts ou non mesurés.
Sa part de bâtiments bas (87 %) est proche de la moyenne de Seine-et-Marne (87 %) ; elle se classe 39e sur 64 communes de plus de 5 000 habitants du département.
Avec 13 353 habitants sur 1 507 hectares, soit 886 habitants au km², la ville garde un tissu aéré, où les parcelles de maisons laissent parfois le choix entre extension et surélévation.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 31 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Claye-Souilly gagnerait 1 240 m² habitables, d’une valeur d’environ 4,44 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Claye-Souilly
Claye-Souilly a son propre PLU, dont la version en vigueur date de septembre 2023.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 29,3 % du territoire est en zone urbaine et 69,6 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Nf : Naturel forestier | 28,5 % |
| A : Zone agricole | 26,7 % |
| UX : Tissu à vocation d'activités | 8,1 % |
| Nzh : Zone humide | 5,7 % |
Aucun périmètre de monument historique n’est recensé à Claye-Souilly : l’Architecte des Bâtiments de France n’intervient en principe pas. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Claye-Souilly
- Plan de prévention des risques mouvement de terrain Annet
- Plan de prévention des risques mouvement de terrain Villevaude
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Claye-Souilly
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3 638 € | 179 | 55 % |
| 2021 | 3 624 € | 221 | 58 % |
| 2022 | 3 892 € | 203 | 59 % |
| 2023 | 3 821 € | 143 | 48 % |
| 2024 | 3 577 € | 112 | 61 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 638 à 3 577 €/m² (-2 %), avec un pic à 3 892 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 179 à 112.
Les maisons représentaient 61 % des ventes en 2024, contre 55 % en 2020.
Ce prix est supérieur de 10 % à la moyenne des communes étudiées de Seine-et-Marne (3 263 €/m²) et en dessous de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 3 577 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 72 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 143 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 215 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis · En copropriété
Surélever près de Claye-Souilly
Autour de Claye-Souilly, Mitry-Mory est plus pavillonnaire (89 % de bâtiments bas), Vaujours plus dense (73 %), et les prix moyens vont de 2 845 à 3 814 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Villeparisis | 87 % | 3 374 €/m² |
| Surélévation à Thorigny-sur-Marne | 87 % | 3 527 €/m² |
| Surélévation à Courtry | 85 % | 3 414 €/m² |
| Surélévation à Brou-sur-Chantereine | 86 % | 2 845 €/m² |
| Surélévation à Mitry-Mory | 89 % | 3 638 €/m² |
| Surélévation à Vaujours | 73 % | 3 561 €/m² |
| Surélévation à Lagny-sur-Marne | 78 % | 3 814 €/m² |
| Surélévation à Coubron | 84 % | 3 014 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.