Surélévation à Franconville : règles, prix et potentiel
À Franconville (95130), 85 % des 4 035 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLU de Franconville (version de octobre 2024). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 3 297 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 132 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Franconville ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 3 415 | 85 % |
| 8 à 13 m | 356 | 9 % |
| 13 m et plus | 264 | 6 % |
Franconville compte 3 415 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 356 de 8 à 13 m et 264 plus hauts ou non mesurés.
Sa part de bâtiments bas (85 %) est proche de la moyenne du Val-d’Oise (83 %) ; elle se classe 27e sur 56 communes de plus de 5 000 habitants du département.
Avec 37 754 habitants sur 623 hectares, soit 6 065 habitants au km², la ville est urbaine : maisons et petits immeubles s’y côtoient, avec des parcelles souvent trop petites pour une extension au sol.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 34 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Franconville gagnerait 1 360 m² habitables, d’une valeur d’environ 4,48 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Franconville
Franconville a son propre PLU, dont la version en vigueur date de octobre 2024.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 69,1 % du territoire est en zone urbaine et 30,8 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Zone pavillonnaire | 33 % |
| Zone naturelle | 29 % |
| Habitat collectif | 17,8 % |
| Activité économique | 6,1 % |
1 périmètre de monument historique couvre tout ou partie de Franconville : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Franconville
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Franconville
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3 148 € | 548 | 22 % |
| 2021 | 3 586 € | 687 | 24 % |
| 2022 | 3 515 € | 624 | 21 % |
| 2023 | 3 351 € | 435 | 21 % |
| 2024 | 3 297 € | 389 | 23 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 148 à 3 297 €/m² (+5 %), avec un pic à 3 586 €/m² en 2021, et le nombre de ventes de 548 à 389.
Les maisons représentaient 23 % des ventes en 2024, contre 22 % en 2020.
Ce prix est inférieur de 6 % à la moyenne des communes étudiées du Val-d’Oise (3 520 €/m²) et en dessous de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 3 297 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 66 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 132 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 198 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Franconville
Autour de Franconville, Le Plessis-Bouchard est plus pavillonnaire (92 % de bâtiments bas), Sannois plus dense (77 %), et les prix moyens vont de 3 359 à 4 378 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Le Plessis-Bouchard | 92 % | 3 776 €/m² |
| Surélévation à Montigny-lès-Cormeilles | 89 % | 3 359 €/m² |
| Surélévation à Ermont | 81 % | 4 003 €/m² |
| Surélévation à Cormeilles-en-Parisis | 85 % | 4 378 €/m² |
| Surélévation à Sannois | 77 % | 3 695 €/m² |
| Surélévation à Beauchamp | 90 % | 3 927 €/m² |
| Surélévation à Saint-Leu-la-Forêt | 79 % | 3 998 €/m² |
| Surélévation à Eaubonne | 79 % | 4 074 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.