Surélévation à Franconville : règles, prix et potentiel
Un étage de 40 m² vaut environ 132 000 € à Franconville (95130), au prix moyen constaté en 2024 (3 297 €/m², DVF), pour des travaux à partir de 72 000 €*. Le potentiel est réel : 85 % des 4 035 bâtiments résidentiels font moins de 8 m de haut selon l’IGN. Ce sont les règles du PLU de Franconville (version de octobre 2024) qui décident, quartier par quartier.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Franconville ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 3 415 | 85 % |
| 8 à 13 m | 356 | 9 % |
| 13 m et plus | 264 | 6 % |
Franconville compte 3 415 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 356 de 8 à 13 m et 264 plus hauts ou non mesurés.
Sa part de bâtiments bas (85 %) est proche de la moyenne du Val-d’Oise (83 %) ; elle se classe 2e sur les 9 grandes communes du département étudiées ici.
Avec 37 754 habitants sur 623 hectares, soit 6 065 habitants au km², la ville est urbaine : maisons et petits immeubles s’y côtoient, avec des parcelles souvent trop petites pour une extension au sol.
Les règles d’urbanisme à Franconville
Franconville a son propre PLU, dont la version en vigueur date de octobre 2024.
Les zones urbaines couvrent 69,1 % de la commune ; les 30,8 % classés en zone naturelle ou agricole n’admettent une surélévation que si le règlement le prévoit expressément (Géoportail de l’urbanisme).
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Zone pavillonnaire | 33 % |
| Zone naturelle | 29 % |
| Habitat collectif | 17,8 % |
| Activité économique | 6,1 % |
1 périmètre de monument historique couvre tout ou partie de Franconville : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Franconville
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Franconville
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3 148 € | 548 | 22 % |
| 2021 | 3 586 € | 687 | 24 % |
| 2022 | 3 515 € | 624 | 21 % |
| 2023 | 3 351 € | 435 | 21 % |
| 2024 | 3 297 € | 389 | 23 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 148 à 3 297 €/m² (+5 %), avec un pic à 3 586 €/m² en 2021, et le nombre de ventes de 548 à 389.
Les maisons représentaient 23 % des ventes en 2024, contre 22 % en 2020.
Ce prix est inférieur de 1 % à la moyenne des communes étudiées du Val-d’Oise (3 332 €/m²) et en dessous de la médiane des 100 villes étudiées en Île-de-France (4 021 €/m²).
À ce niveau, la valeur créée couvre la structure, mais pas toujours les finitions et les frais : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux, à partir de* | Valeur à 3 297 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 36 000 €* | 66 000 € |
| 40 m² | 72 000 €* | 132 000 € |
| 60 m² | 108 000 €* | 198 000 € |
* Prix indicatif, hors honoraires, taxes et assurance. Chaque projet est particulier et nécessite une visite et une étude approfondie : le prix final dépend de la structure existante, de l’accès au chantier et des finitions.
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Le marché des maisons à Franconville en 2024
Côté maisons, Franconville a enregistré 86 ventes en 2024, à un prix médian de 3 980 €/m². Une maison de 83 m² sur 358 m² de terrain y change de mains autour de 330 000 €.
Ajouter 40 m² à cette maison type, c’est 48 % de surface en plus et quelque 159 000 € de valeur au prix des maisons de Franconville, davantage que ne l’indique le prix moyen tous logements (3 297 €/m²).
| Maisons vendues seules (DVF 2024) | Valeur |
|---|---|
| Ventes | 86 |
| Prix médian au m² | 3 980 € |
| Surface médiane | 83 m² |
| Terrain médian | 358 m² |
| Valeur d’un étage de 40 m² | 159 000 € |
Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF géolocalisées, Monuments historiques (Mérimée), DVF (data.gouv.fr), API Géo.