Surélévation à Les Mureaux : règles, prix et potentiel

Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Les Mureaux ?

Les Mureaux compte 4 612 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 224 de 8 à 13 m et 999 plus hauts ou non mesurés.

Avec 79 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne des Yvelines (70 %) et se classe 4e sur les 13 grandes communes du département étudiées ici.

Avec 34 632 habitants sur 1 237 hectares, soit 2 799 habitants au km², la ville garde un tissu aéré, où les parcelles de maisons laissent parfois le choix entre extension et surélévation.

Les règles d’urbanisme à Les Mureaux

Le règlement applicable est le PLU intercommunal Grand Paris Seine et Oise, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.

Les zones urbaines couvrent 58,2 % de la commune ; les 41,1 % classés en zone naturelle ou agricole n’admettent une surélévation que si le règlement le prévoit expressément (Géoportail de l’urbanisme).

Les Mureaux compte 1 monument historique protégé, dont 1 classé (Terrains avec dolmen). Dans un rayon de 500 m autour de chacun, et en covisibilité, l’Architecte des Bâtiments de France donne son avis sur le projet.

3 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Les Mureaux : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF

Risques du sol à Les Mureaux

• Délimitation du périmètre des zones de risque d’inondation des cours d’eau non domaniaux
• PPRI de la vallée de la Seine et de l’Oise dans le département des Yvelines
• SUP en date du 13-02-2014 instituée sur l’ancien site SNF aux Mureaux
• SUP en date du 27-07-2015 instituée sur l’ancien site SNF aux Mureaux

Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations

Prix et rentabilité à Les Mureaux

De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 2 373 à 2 397 €/m² (+1 %), avec un pic à 2 644 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 219 à 142.

Les maisons représentaient 45 % des ventes en 2024, contre 46 % en 2020.

Ce prix est inférieur de 46 % à la moyenne des communes étudiées des Yvelines (4 408 €/m²) et en dessous de la médiane des 100 villes étudiées en Île-de-France (4 021 €/m²).

À ce niveau, la valeur créée couvre la structure, mais pas toujours les finitions et les frais : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.

* Prix indicatif, hors honoraires, taxes et assurance. Chaque projet est particulier et nécessite une visite et une étude approfondie : le prix final dépend de la structure existante, de l’accès au chantier et des finitions.

Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété

Le marché des maisons à Les Mureaux en 2024

Côté maisons, Les Mureaux a enregistré 63 ventes en 2024, à un prix médian de 2 790 €/m². Une maison de 88 m² sur 422 m² de terrain y change de mains autour de 245 000 €.

Ajouter 40 m² à cette maison type, c’est 45 % de surface en plus et quelque 112 000 € de valeur au prix des maisons de Les Mureaux, davantage que ne l’indique le prix moyen tous logements (2 397 €/m²).

Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF géolocalisées, Monuments historiques (Mérimée), DVF (data.gouv.fr), API Géo.