Surélévation à Les Mureaux : règles, prix et potentiel
À Les Mureaux (78130), 79 % des 5 835 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLUi Grand Paris Seine et Oise (version de septembre 2026). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 2 397 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 96 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Les Mureaux ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 4 612 | 79 % |
| 8 à 13 m | 224 | 4 % |
| 13 m et plus | 999 | 17 % |
Les Mureaux compte 4 612 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 224 de 8 à 13 m et 999 plus hauts ou non mesurés.
Avec 79 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne des Yvelines (73 %) et se classe 21e sur 68 communes de plus de 5 000 habitants du département.
Avec 34 632 habitants sur 1 237 hectares, soit 2 799 habitants au km², la ville garde un tissu aéré, où les parcelles de maisons laissent parfois le choix entre extension et surélévation.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 46 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Les Mureaux gagnerait 1 840 m² habitables, d’une valeur d’environ 4,41 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Les Mureaux
Le règlement applicable est le PLU intercommunal Grand Paris Seine et Oise, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 58,2 % du territoire est en zone urbaine et 41,1 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| UDa - Pavillonnaire diversifié | 19,4 % |
| UEe - Activité économique | 17,2 % |
| UCa - Grand ensemble | 9,1 % |
| NPr - Naturelle Préservée réservoir de biodiversité | 7,8 % |
| NP - Naturelle Préservée | 6,5 % |
| NS - Naturelle Seine | 4,6 % |
3 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Les Mureaux : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Les Mureaux
- Délimitation du périmètre des zones de risque d’inondation des cours d’eau non domaniaux
- PPRI de la vallée de la Seine et de l’Oise dans le département des Yvelines
- SUP en date du 13-02-2014 instituée sur l’ancien site SNF aux Mureaux
- SUP en date du 27-07-2015 instituée sur l’ancien site SNF aux Mureaux
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Les Mureaux
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 2 373 € | 219 | 46 % |
| 2021 | 2 471 € | 257 | 45 % |
| 2022 | 2 644 € | 223 | 47 % |
| 2023 | 2 453 € | 190 | 35 % |
| 2024 | 2 397 € | 142 | 45 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 2 373 à 2 397 €/m² (+1 %), avec un pic à 2 644 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 219 à 142.
Les maisons représentaient 45 % des ventes en 2024, contre 46 % en 2020.
Ce prix est inférieur de 42 % à la moyenne des communes étudiées des Yvelines (4 148 €/m²) et en dessous de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 2 397 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 48 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 96 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 144 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Les Mureaux
Autour de Les Mureaux, Menucourt est plus pavillonnaire (92 % de bâtiments bas), Meulan-en-Yvelines plus dense (62 %), et les prix moyens vont de 2 639 à 4 256 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Meulan-en-Yvelines | 62 % | 2 661 €/m² |
| Surélévation à Verneuil-sur-Seine | 79 % | 3 554 €/m² |
| Surélévation à Vaux-sur-Seine | 72 % | 3 380 €/m² |
| Surélévation à Vernouillet | 81 % | 4 256 €/m² |
| Surélévation à Aubergenville | 80 % | 2 639 €/m² |
| Surélévation à Menucourt | 92 % | 2 926 €/m² |
| Surélévation à Triel-sur-Seine | 79 % | 3 531 €/m² |
| Surélévation à Gargenville | 71 % | 3 040 €/m² |
Toutes les communes des Yvelines →
Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.