Surélévation à Mantes-la-Jolie : règles, prix et potentiel

Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Mantes-la-Jolie ?

Mantes-la-Jolie compte 3 223 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 1 354 de 8 à 13 m et 1 123 plus hauts ou non mesurés.

Avec 57 % de bâtiments bas, contre 70 % en moyenne des Yvelines, la commune est plus dense que ses voisines du département (12e sur 13 grandes communes étudiées) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.

Avec 43 526 habitants sur 943 hectares, soit 4 613 habitants au km², la ville est urbaine : maisons et petits immeubles s’y côtoient, avec des parcelles souvent trop petites pour une extension au sol.

Les règles d’urbanisme à Mantes-la-Jolie

Le règlement applicable est le PLU intercommunal Grand Paris Seine et Oise, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.

Selon le Géoportail de l’urbanisme, 58,6 % du territoire est en zone urbaine et 35,2 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.

Mantes-la-Jolie compte 12 monuments historiques protégés, dont 7 classés (Tour Saint-Maclou, Hôtel-Dieu (ancien), Hôtel des Comptes (ancien)…). Tout projet visible depuis l’un d’eux, ou situé à moins de 500 m, passe par l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France.

21 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Mantes-la-Jolie, qui compte aussi un site patrimonial remarquable : une grande partie des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF

Risques du sol à Mantes-la-Jolie

• Délimitation du périmètre des zones de risques liés à la présence d’anciennes carrières
• PPRI de la vallée de la Seine et de l’Oise dans le département des Yvelines

Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple ; au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations

Prix et rentabilité à Mantes-la-Jolie

De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 2 584 à 2 552 €/m² (-1 %), avec un pic à 2 937 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 367 à 274.

La part des maisons dans les ventes a reculé : 29 % en 2020, 19 % en 2024.

Ce prix est inférieur de 42 % à la moyenne des communes étudiées des Yvelines (4 408 €/m²) et en dessous de la médiane des 100 villes étudiées en Île-de-France (4 021 €/m²).

À ce niveau, la valeur créée couvre la structure, mais pas toujours les finitions et les frais : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.

* Prix indicatif, hors honoraires, taxes et assurance. Chaque projet est particulier et nécessite une visite et une étude approfondie : le prix final dépend de la structure existante, de l’accès au chantier et des finitions.

Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété

Le marché des maisons à Mantes-la-Jolie en 2024

Le marché des maisons de Mantes-la-Jolie a compté 49 ventes en 2024. La maison médiane y fait 80 m², avec 266 m² de terrain, et s’est vendue 230 000 €, soit 2 830 €/m² habitable.

Pour la maison médiane, un étage de 40 m² représente 50 % de surface en plus et environ 113 000 € de valeur au prix des maisons de la commune, davantage que ne l’indique le prix moyen tous logements (2 552 €/m²).

Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF géolocalisées, Monuments historiques (Mérimée), DVF (data.gouv.fr), API Géo.