Surélévation à Montigny-le-Bretonneux : règles, prix et potentiel
À Montigny-le-Bretonneux (78180), 80 % des 8 534 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLU de Montigny-le-Bretonneux. En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 3 971 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 159 000 €, pour des travaux à partir de 72 000 €*.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Montigny-le-Bretonneux ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 6 857 | 80 % |
| 8 à 13 m | 1 033 | 12 % |
| 13 m et plus | 644 | 8 % |
Montigny-le-Bretonneux compte 6 857 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 1 033 de 8 à 13 m et 644 plus hauts ou non mesurés.
Avec 80 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne des Yvelines (70 %) et se classe 3e sur les 13 grandes communes du département étudiées ici.
Avec 32 465 habitants sur 1 070 hectares, soit 3 034 habitants au km², la ville est urbaine : maisons et petits immeubles s’y côtoient, avec des parcelles souvent trop petites pour une extension au sol.
Les règles d’urbanisme à Montigny-le-Bretonneux
Montigny-le-Bretonneux a son propre PLU.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 69,8 % du territoire est en zone urbaine et 27,5 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Zone naturelle stricte | 26,8 % |
| Secteur résidentiel strict | 24,3 % |
| Secteur urbain mixte | 16,5 % |
| Secteur dédié aux activités, hors industries | 11,7 % |
| Secteur dédié aux activités, y compris les industries | 9,2 % |
| Secteur dédié aux équipements | 4,4 % |
Montigny-le-Bretonneux compte 1 monument historique protégé, dont 1 classé (Fort de Saint-Cyr). Tout projet visible depuis l’un d’eux, ou situé à moins de 500 m, passe par l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France.
1 périmètre de monument historique couvre tout ou partie de Montigny-le-Bretonneux : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Montigny-le-Bretonneux
- Délimitation du périmètre des zones de risques liés à la présence d’anciennes carrières
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Montigny-le-Bretonneux
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3 951 € | 405 | 27 % |
| 2021 | 4 080 € | 463 | 29 % |
| 2022 | 4 178 € | 437 | 29 % |
| 2023 | 4 065 € | 321 | 24 % |
| 2024 | 3 971 € | 236 | 31 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 951 à 3 971 €/m² (+1 %), avec un pic à 4 178 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 405 à 236.
La part des maisons dans les ventes a progressé : 27 % en 2020, 31 % en 2024.
Ce prix est inférieur de 10 % à la moyenne des communes étudiées des Yvelines (4 408 €/m²) et en dessous de la médiane des 100 villes étudiées en Île-de-France (4 021 €/m²).
À ce niveau, la valeur créée couvre la structure, mais pas toujours les finitions et les frais : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux, à partir de* | Valeur à 3 971 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 36 000 €* | 79 000 € |
| 40 m² | 72 000 €* | 159 000 € |
| 60 m² | 108 000 €* | 238 000 € |
* Prix indicatif, hors honoraires, taxes et assurance. Chaque projet est particulier et nécessite une visite et une étude approfondie : le prix final dépend de la structure existante, de l’accès au chantier et des finitions.
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Le marché des maisons à Montigny-le-Bretonneux en 2024
En 2024, 72 maisons se sont vendues seules à Montigny-le-Bretonneux (hors ventes groupées avec un appartement ou un local). Leur prix médian atteint 4 330 €/m², pour une maison type de 104 m² vendue 429 000 € sur un terrain d’environ 232 m².
Pour la maison médiane, un étage de 40 m² représente 38 % de surface en plus et environ 173 000 € de valeur au prix des maisons de la commune, davantage que ne l’indique le prix moyen tous logements (3 971 €/m²).
Avec des terrains de moins de 250 m² en médiane, s’agrandir au sol prend vite le jardin : la surélévation est souvent la seule façon de gagner une chambre sans le sacrifier. Extension ou surélévation ?
| Maisons vendues seules (DVF 2024) | Valeur |
|---|---|
| Ventes | 72 |
| Prix médian au m² | 4 330 € |
| Surface médiane | 104 m² |
| Terrain médian | 232 m² |
| Valeur d’un étage de 40 m² | 173 000 € |
Surélever près de Montigny-le-Bretonneux
Autour de Montigny-le-Bretonneux, aucune commune voisine n’est plus pavillonnaire, Trappes plus dense (73 %), et les prix moyens vont de 2 936 à 2 936 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Trappes | 73 % | 2 936 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF géolocalisées, Monuments historiques (Mérimée), DVF (data.gouv.fr), API Géo.