Surélévation à Montigny-le-Bretonneux : règles, prix et potentiel
À Montigny-le-Bretonneux (78180), 80 % des 8 534 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLU de Montigny-le-Bretonneux. En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 3 971 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 159 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Montigny-le-Bretonneux ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 6 857 | 80 % |
| 8 à 13 m | 1 033 | 12 % |
| 13 m et plus | 644 | 8 % |
Montigny-le-Bretonneux compte 6 857 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 1 033 de 8 à 13 m et 644 plus hauts ou non mesurés.
Avec 80 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne des Yvelines (73 %) et se classe 19e sur 68 communes de plus de 5 000 habitants du département.
Avec 32 465 habitants sur 1 070 hectares, soit 3 034 habitants au km², la ville est urbaine : maisons et petits immeubles s’y côtoient, avec des parcelles souvent trop petites pour une extension au sol.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 69 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Montigny-le-Bretonneux gagnerait 2 760 m² habitables, d’une valeur d’environ 10,96 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Montigny-le-Bretonneux
Montigny-le-Bretonneux a son propre PLU.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 69,8 % du territoire est en zone urbaine et 27,5 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Zone naturelle stricte | 26,8 % |
| Secteur résidentiel strict | 24,3 % |
| Secteur urbain mixte | 16,5 % |
| Secteur dédié aux activités, hors industries | 11,7 % |
| Secteur dédié aux activités, y compris les industries | 9,2 % |
| Secteur dédié aux équipements | 4,4 % |
1 périmètre de monument historique couvre tout ou partie de Montigny-le-Bretonneux : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Montigny-le-Bretonneux
- Délimitation du périmètre des zones de risques liés à la présence d’anciennes carrières
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Montigny-le-Bretonneux
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3 951 € | 405 | 27 % |
| 2021 | 4 080 € | 463 | 29 % |
| 2022 | 4 178 € | 437 | 29 % |
| 2023 | 4 065 € | 321 | 24 % |
| 2024 | 3 971 € | 236 | 31 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 951 à 3 971 €/m² (+1 %), avec un pic à 4 178 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 405 à 236.
Les maisons représentaient 31 % des ventes en 2024, contre 27 % en 2020.
Ce prix est inférieur de 4 % à la moyenne des communes étudiées des Yvelines (4 148 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 3 971 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 79 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 159 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 238 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Montigny-le-Bretonneux
Autour de Montigny-le-Bretonneux, Voisins-le-Bretonneux est plus pavillonnaire (93 % de bâtiments bas), Saint-Cyr-l'École plus dense (68 %), et les prix moyens vont de 2 903 à 4 320 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Trappes | 73 % | 2 936 €/m² |
| Surélévation à Voisins-le-Bretonneux | 93 % | 4 320 €/m² |
| Surélévation à Bois-d'Arcy | 84 % | 3 438 €/m² |
| Surélévation à Guyancourt | 73 % | 3 885 €/m² |
| Surélévation à Saint-Cyr-l'École | 68 % | 4 077 €/m² |
| Surélévation à Fontenay-le-Fleury | 81 % | 3 601 €/m² |
| Surélévation à Élancourt | 71 % | 2 903 €/m² |
| Surélévation à Magny-les-Hameaux | 88 % | 3 807 €/m² |
Toutes les communes des Yvelines →
Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.