Surélévation à Pontault-Combault : règles, prix et potentiel
À Pontault-Combault (77340), 90 % des 8 373 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLU de Pontault-Combault (version de mars 2023). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 3 911 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 156 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Pontault-Combault ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 7 560 | 90 % |
| 8 à 13 m | 534 | 6 % |
| 13 m et plus | 279 | 4 % |
Pontault-Combault compte 7 560 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 534 de 8 à 13 m et 279 plus hauts ou non mesurés.
Avec 90 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne de Seine-et-Marne (87 %) et se classe 26e sur 64 communes de plus de 5 000 habitants du département.
Avec 39 096 habitants sur 1 357 hectares, soit 2 880 habitants au km², la ville garde un tissu aéré, où les parcelles de maisons laissent parfois le choix entre extension et surélévation.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 76 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Pontault-Combault gagnerait 3 040 m² habitables, d’une valeur d’environ 11,89 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Pontault-Combault
Pontault-Combault a son propre PLU, dont la version en vigueur date de mars 2023.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 60,4 % du territoire est en zone urbaine et 37,2 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
Aucun périmètre de monument historique n’est recensé à Pontault-Combault : l’Architecte des Bâtiments de France n’intervient en principe pas. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Pontault-Combault
Aucun plan de prévention des risques n’est recensé à Pontault-Combault dans le Géoportail de l’urbanisme ; le diagnostic de structure reste indispensable. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Pontault-Combault
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3 842 € | 502 | 52 % |
| 2021 | 4 007 € | 488 | 53 % |
| 2022 | 4 220 € | 472 | 52 % |
| 2023 | 4 115 € | 360 | 49 % |
| 2024 | 3 911 € | 287 | 48 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 842 à 3 911 €/m² (+2 %), avec un pic à 4 220 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 502 à 287.
Les maisons représentaient 48 % des ventes en 2024, contre 52 % en 2020.
Ce prix est supérieur de 20 % à la moyenne des communes étudiées de Seine-et-Marne (3 263 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 3 911 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 78 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 156 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 235 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis · En copropriété
Surélever près de Pontault-Combault
Autour de Pontault-Combault, Lésigny est plus pavillonnaire (99 % de bâtiments bas), Chennevières-sur-Marne plus dense (80 %), et les prix moyens vont de 3 366 à 3 956 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à La Queue-en-Brie | 87 % | 3 366 €/m² |
| Surélévation à Émerainville | 90 % | 3 672 €/m² |
| Surélévation à Roissy-en-Brie | 96 % | 3 400 €/m² |
| Surélévation à Le Plessis-Trévise | 85 % | 3 956 €/m² |
| Surélévation à Lésigny | 99 % | 3 474 €/m² |
| Surélévation à Lognes | 81 % | 3 543 €/m² |
| Surélévation à Ozoir-la-Ferrière | 95 % | 3 886 €/m² |
| Surélévation à Chennevières-sur-Marne | 80 % | 3 742 €/m² |
Toutes les communes de Seine-et-Marne →
Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.