Comment financer une surélévation ?
Une surélévation se finance le plus souvent par un prêt immobilier travaux : au-delà de 75 000 €, un crédit pour travaux relève en effet du régime du crédit immobilier. En dessous, un prêt travaux classique est possible. Les salariés du secteur privé peuvent aussi demander le prêt agrandissement d’Action Logement. Attention : l’agrandissement lui-même n’ouvre pas droit aux aides à la rénovation énergétique, et la TVA est en général de 20 %.
Les solutions de financement
| Solution | Pour qui | Points clés |
|---|---|---|
| Prêt immobilier travaux | Budgets de plus de 75 000 € | Durée longue, garantie (caution ou hypothèque), assurance emprunteur |
| Prêt travaux (crédit à la consommation) | Budgets jusqu’à 75 000 € | Plus rapide à obtenir, durée plus courte, taux souvent plus élevé |
| Renégociation ou rachat de crédit avec enveloppe travaux | Propriétaires ayant déjà un crédit immobilier | Regroupe l’ancien prêt et les travaux sur une seule mensualité |
| Prêt agrandissement d’Action Logement | Salariés d’entreprises du secteur privé, sous conditions | Prêt à taux réduit, en complément d’un autre financement |
| Apport personnel | Tous | Réduit le montant emprunté et rassure la banque |
Ce que la banque regarde
- Le devis et les plans, avec le détail des postes.
- L’autorisation d’urbanisme (déclaration préalable ou permis de construire) : beaucoup de banques débloquent les fonds une fois le permis purgé de recours.
- La valeur après travaux : une surélévation augmente la valeur du bien, ce qui peut servir de garantie. Le calcul de rentabilité par ville aide à la chiffrer.
- Votre taux d’endettement, sur la base des mensualités après travaux.
TVA : 20 % dans la plupart des cas
Les travaux sur un logement de plus de deux ans bénéficient normalement d’une TVA réduite à 10 %. Mais ce taux ne s’applique pas aux travaux qui augmentent la surface de plancher de plus de 10 %, ce qui est presque toujours le cas d’une surélévation. Prévoyez donc des devis à 20 %, et vérifiez le taux appliqué avec l’entreprise.
Et les aides à la rénovation ?
MaPrimeRénov’, l’éco-prêt à taux zéro et les certificats d’économies d’énergie financent des travaux d’amélioration énergétique, pas l’agrandissement. En revanche, si vous isolez la partie existante de la maison ou changez de chauffage en même temps, ces travaux-là peuvent être aidés, sous conditions de ressources et de performance. Un conseiller France Rénov’ vous le confirmera gratuitement pour votre situation.
Les coûts à ne pas oublier dans le plan de financement
Honoraires de l’architecte et de l’ingénieur, assurance dommages-ouvrage (obligatoire), taxe d’aménagement, frais de garantie du prêt et une marge pour les imprévus d’environ 10 %. Taxes et assurances en détail.