Surélévation à Dourdan : règles, prix et potentiel

Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Dourdan ?

Dourdan compte 1 993 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 370 de 8 à 13 m et 27 plus hauts ou non mesurés.

Avec 83 % de bâtiments bas, contre 86 % en moyenne de l’Essonne, la commune est plus dense que ses voisines du département (48e sur 65) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.

Avec 11 415 habitants sur 3 075 hectares, soit 371 habitants au km², la ville garde un tissu aéré, où les parcelles de maisons laissent parfois le choix entre extension et surélévation.

Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 20 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Dourdan gagnerait 800 m² habitables, d’une valeur d’environ 2,33 M€ au prix moyen de 2024.

Les règles d’urbanisme à Dourdan

Dourdan a son propre PLU, dont la version en vigueur date de décembre 2024.

Selon le Géoportail de l’urbanisme, 12,4 % du territoire est en zone urbaine et 86,7 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.

6 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Dourdan, qui compte aussi un site patrimonial remarquable : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF

Risques du sol à Dourdan

• Délimitation du périmètre des zones de risques liés à la présence d’anciennes carrières
• PPRI de l’Orge et de la Sallemouille
• Plan de prevention des risques d’inondation dans la vallee de l’Orge et de la Sallemouille

Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple ; au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations

Prix et rentabilité à Dourdan

De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 2 881 à 2 910 €/m² (+1 %), avec un pic à 3 144 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 156 à 103.

Les maisons représentaient 58 % des ventes en 2024, contre 52 % en 2020.

Ce prix est inférieur de 13 % à la moyenne des communes étudiées de l’Essonne (3 329 €/m²) et en dessous de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).

À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.

Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété

Surélever près de Dourdan

Autour de Dourdan, Breuillet est plus pavillonnaire (95 % de bâtiments bas), Saint-Arnoult-en-Yvelines plus dense (74 %), et les prix moyens vont de 2 454 à 3 869 €/m².

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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.