Surélévation à Limours : règles, prix et potentiel
À Limours (91470), 94 % des 2 126 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLU de Limours (version de septembre 2017). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 3 399 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 136 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Limours ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 1 990 | 94 % |
| 8 à 13 m | 132 | 6 % |
| 13 m et plus | 4 | 0 % |
Limours compte 1 990 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 132 de 8 à 13 m et 4 plus hauts ou non mesurés.
Avec 94 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne de l’Essonne (86 %) et se classe 12e sur 65 communes de plus de 5 000 habitants du département.
Avec 6 517 habitants sur 1 412 hectares, soit 462 habitants au km², la ville garde un tissu aéré, où les parcelles de maisons laissent parfois le choix entre extension et surélévation.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 20 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Limours gagnerait 800 m² habitables, d’une valeur d’environ 2,72 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Limours
Limours a son propre PLU, dont la version en vigueur date de septembre 2017.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 18,3 % du territoire est en zone urbaine et 81,4 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Terres à vocation agricole | 56 % |
| Site à vocation naturelle | 24,9 % |
| Secteurs avec activité économique | 1,7 % |
4 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Limours : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Limours
Aucun plan de prévention des risques n’est recensé à Limours dans le Géoportail de l’urbanisme ; le diagnostic de structure reste indispensable. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Limours
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3 527 € | 74 | 80 % |
| 2021 | 3 546 € | 96 | 77 % |
| 2022 | 3 988 € | 91 | 84 % |
| 2023 | 3 604 € | 54 | 80 % |
| 2024 | 3 399 € | 62 | 79 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 527 à 3 399 €/m² (-4 %), avec un pic à 3 988 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 74 à 62.
Les maisons représentaient 79 % des ventes en 2024, contre 80 % en 2020.
Ce prix est supérieur de 2 % à la moyenne des communes étudiées de l’Essonne (3 329 €/m²) et en dessous de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 3 399 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 68 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 136 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 204 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Limours
Autour de Limours, Breuillet est plus pavillonnaire (95 % de bâtiments bas), Les Ulis plus dense (72 %), et les prix moyens vont de 2 524 à 4 617 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Saint-Rémy-lès-Chevreuse | 74 % | 4 617 €/m² |
| Surélévation à Gif-sur-Yvette | 89 % | 4 050 €/m² |
| Surélévation à Chevreuse | 73 % | 4 372 €/m² |
| Surélévation à Bures-sur-Yvette | 84 % | 4 382 €/m² |
| Surélévation à Les Ulis | 72 % | 2 524 €/m² |
| Surélévation à Marcoussis | 92 % | 3 320 €/m² |
| Surélévation à Orsay | 79 % | 4 365 €/m² |
| Surélévation à Breuillet | 95 % | 3 086 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.