Surélévation à Les Ulis : règles, prix et potentiel
À Les Ulis (91940), 72 % des 939 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLU de Les Ulis (version de septembre 2024). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 2 524 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 101 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Les Ulis ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 678 | 72 % |
| 8 à 13 m | 101 | 11 % |
| 13 m et plus | 160 | 17 % |
Les Ulis compte 678 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 101 de 8 à 13 m et 160 plus hauts ou non mesurés.
Avec 72 % de bâtiments bas, contre 86 % en moyenne de l’Essonne, la commune est plus dense que ses voisines du département (63e sur 65) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.
Avec 25 886 habitants sur 548 hectares, soit 4 726 habitants au km², la ville est urbaine : maisons et petits immeubles s’y côtoient, avec des parcelles souvent trop petites pour une extension au sol.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 7 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Les Ulis gagnerait 280 m² habitables, d’une valeur d’environ 707 000 € au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Les Ulis
Les Ulis a son propre PLU, dont la version en vigueur date de septembre 2024.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 83 % du territoire est en zone urbaine et 10,3 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Secteur Courtaboeuf | 25,1 % |
| Secteur residentiel | 15,1 % |
| Reseau ferroviaire | 10,1 % |
| Zone naturelle | 9,6 % |
Aucun périmètre de monument historique n’est recensé à Les Ulis : l’Architecte des Bâtiments de France n’intervient en principe pas. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Les Ulis
Aucun plan de prévention des risques n’est recensé à Les Ulis dans le Géoportail de l’urbanisme ; le diagnostic de structure reste indispensable. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Les Ulis
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 2 449 € | 206 | 6 % |
| 2021 | 2 480 € | 237 | 6 % |
| 2022 | 2 650 € | 227 | 9 % |
| 2023 | 2 575 € | 187 | 9 % |
| 2024 | 2 524 € | 153 | 10 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 2 449 à 2 524 €/m² (+3 %), avec un pic à 2 650 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 206 à 153.
Les maisons représentaient 10 % des ventes en 2024, contre 6 % en 2020.
Ce prix est inférieur de 24 % à la moyenne des communes étudiées de l’Essonne (3 329 €/m²) et en dessous de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 2 524 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 50 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 101 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 151 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis · En copropriété
Surélever près de Les Ulis
Autour de Les Ulis, Marcoussis est plus pavillonnaire (92 % de bâtiments bas), et les prix moyens vont de 3 320 à 4 382 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Orsay | 79 % | 4 365 €/m² |
| Surélévation à Bures-sur-Yvette | 84 % | 4 382 €/m² |
| Surélévation à Marcoussis | 92 % | 3 320 €/m² |
| Surélévation à Villebon-sur-Yvette | 80 % | 3 615 €/m² |
| Surélévation à Gif-sur-Yvette | 89 % | 4 050 €/m² |
| Surélévation à Palaiseau | 77 % | 4 136 €/m² |
| Surélévation à Saulx-les-Chartreux | 81 % | 3 416 €/m² |
| Surélévation à La Ville-du-Bois | 89 % | 3 575 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.