Surélévation à Palaiseau : règles, prix et potentiel
Sur les 5 325 bâtiments résidentiels de Palaiseau (91120), l’IGN en mesure 4 082 sous 8 m de haut, soit 77 % : autant de maisons et de petits immeubles qui peuvent, en principe, recevoir un étage. Le PLU de Palaiseau fixe les hauteurs admises. Au prix moyen de 2024 (4 136 €/m², DVF), un étage de 40 m² vaut environ 165 000 €, pour des travaux à partir de 72 000 €*.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Palaiseau ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 4 082 | 77 % |
| 8 à 13 m | 1 064 | 20 % |
| 13 m et plus | 179 | 3 % |
Palaiseau compte 4 082 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 1 064 de 8 à 13 m et 179 plus hauts ou non mesurés.
Avec 77 % de bâtiments bas, contre 83 % en moyenne de l’Essonne, la commune est plus dense que ses voisines du département (8e sur 10 grandes communes étudiées) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.
Avec 37 471 habitants sur 1 166 hectares, soit 3 212 habitants au km², la ville est urbaine : maisons et petits immeubles s’y côtoient, avec des parcelles souvent trop petites pour une extension au sol.
Les règles d’urbanisme à Palaiseau
Palaiseau a son propre PLU, dont la version en vigueur date de avril 2025.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 71,8 % du territoire est en zone urbaine et 24,9 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Zone residentielle | 39,6 % |
| Quartier de la ZAC de lEcole Polytechnique | 17,4 % |
| Zone naturelle | 16,2 % |
| Zone agricole | 6,8 % |
| Zone activite des Glaises - Gutenberg | 3,9 % |
| Centralite recente | 2,9 % |
Palaiseau compte 1 monument historique protégé, dont 1 classé (Eglise). Tout projet visible depuis l’un d’eux, ou situé à moins de 500 m, passe par l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France.
3 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Palaiseau : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Palaiseau
- Plan de prevention des risques d’inondation dans la vallee de l’Yvette
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Palaiseau
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 4 131 € | 413 | 32 % |
| 2021 | 4 397 € | 449 | 32 % |
| 2022 | 4 593 € | 454 | 31 % |
| 2023 | 4 442 € | 335 | 32 % |
| 2024 | 4 136 € | 300 | 29 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 4 131 à 4 136 €/m² (+0 %), avec un pic à 4 593 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 413 à 300.
La part des maisons dans les ventes a reculé : 32 % en 2020, 29 % en 2024.
Ce prix est supérieur de 26 % à la moyenne des communes étudiées de l’Essonne (3 282 €/m²) et au-dessus de la médiane des 100 villes étudiées en Île-de-France (4 021 €/m²).
À ce niveau, la valeur créée couvre largement la structure et, le plus souvent, les finitions : le gain de place reste l’argument principal.
| Surface créée | Travaux, à partir de* | Valeur à 4 136 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 36 000 €* | 83 000 € |
| 40 m² | 72 000 €* | 165 000 € |
| 60 m² | 108 000 €* | 248 000 € |
* Prix indicatif, hors honoraires, taxes et assurance. Chaque projet est particulier et nécessite une visite et une étude approfondie : le prix final dépend de la structure existante, de l’accès au chantier et des finitions.
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Le marché des maisons à Palaiseau en 2024
Le marché des maisons de Palaiseau a compté 82 ventes en 2024. La maison médiane y fait 92 m², avec 417 m² de terrain, et s’est vendue 410 000 €, soit 4 470 €/m² habitable.
Pour la maison médiane, un étage de 40 m² représente 43 % de surface en plus et environ 179 000 € de valeur au prix des maisons de la commune, davantage que ne l’indique le prix moyen tous logements (4 136 €/m²).
| Maisons vendues seules (DVF 2024) | Valeur |
|---|---|
| Ventes | 82 |
| Prix médian au m² | 4 470 € |
| Surface médiane | 92 m² |
| Terrain médian | 417 m² |
| Valeur d’un étage de 40 m² | 179 000 € |
Surélever près de Palaiseau
Autour de Palaiseau, aucune commune voisine n’est plus pavillonnaire, Massy plus dense (70 %), et les prix moyens vont de 4 021 à 4 021 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Massy | 70 % | 4 021 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF géolocalisées, Monuments historiques (Mérimée), DVF (data.gouv.fr), API Géo.