Surélévation à Massy : règles, prix et potentiel

Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Massy ?

Massy compte 2 597 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 602 de 8 à 13 m et 498 plus hauts ou non mesurés.

Avec 70 % de bâtiments bas, contre 83 % en moyenne de l’Essonne, la commune est plus dense que ses voisines du département (10e sur 10 grandes communes étudiées) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.

Avec 51 729 habitants sur 940 hectares, soit 5 504 habitants au km², la ville est urbaine : maisons et petits immeubles s’y côtoient, avec des parcelles souvent trop petites pour une extension au sol.

Les règles d’urbanisme à Massy

Massy a son propre PLU, dont la version en vigueur date de février 2025.

Selon le Géoportail de l’urbanisme, 75,2 % du territoire est en zone urbaine et 17,5 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.

Massy compte 2 monuments historiques protégés, dont 1 classé (Eglise Sainte-Marie-Madeleine, Château de Vilgénis). Tout projet visible depuis l’un d’eux, ou situé à moins de 500 m, passe par l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France.

2 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Massy, qui compte aussi un site patrimonial remarquable : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF

Risques du sol à Massy

• Plan de prevention des risques d’inondation dans la vallee de Bievre
• SUP sur le site de la ZAC DES CHAMPS RONDS sur la commune de Massy

Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations

Prix et rentabilité à Massy

De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 916 à 4 021 €/m² (+3 %), avec un pic à 4 276 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 471 à 490.

La part des maisons dans les ventes a progressé : 11 % en 2020, 13 % en 2024.

Ce prix est supérieur de 23 % à la moyenne des communes étudiées de l’Essonne (3 282 €/m²) et au-dessus de la médiane des 100 villes étudiées en Île-de-France (4 021 €/m²).

À ce niveau, la valeur créée couvre largement la structure et, le plus souvent, les finitions : le gain de place reste l’argument principal.

* Prix indicatif, hors honoraires, taxes et assurance. Chaque projet est particulier et nécessite une visite et une étude approfondie : le prix final dépend de la structure existante, de l’accès au chantier et des finitions.

Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété

Le marché des maisons à Massy en 2024

En 2024, 61 maisons se sont vendues seules à Massy (hors ventes groupées avec un appartement ou un local). Leur prix médian atteint 4 570 €/m², pour une maison type de 88 m² vendue 388 000 € sur un terrain d’environ 305 m².

Pour la maison médiane, un étage de 40 m² représente 45 % de surface en plus et environ 183 000 € de valeur au prix des maisons de la commune, davantage que ne l’indique le prix moyen tous logements (4 021 €/m²).

Surélever près de Massy

Autour de Massy, Palaiseau est plus pavillonnaire (77 % de bâtiments bas), et les prix moyens vont de 4 136 à 5 316 €/m².

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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF géolocalisées, Monuments historiques (Mérimée), DVF (data.gouv.fr), API Géo.