Surélévation à Goussainville : règles, prix et potentiel
À Goussainville (95190), 93 % des 6 425 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLU de Goussainville (version de février 2026). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 3 483 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 139 000 €, pour des travaux à partir de 72 000 €*.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Goussainville ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 5 982 | 93 % |
| 8 à 13 m | 340 | 5 % |
| 13 m et plus | 103 | 2 % |
Goussainville compte 5 982 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 340 de 8 à 13 m et 103 plus hauts ou non mesurés.
Avec 93 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne du Val-d’Oise (83 %) et se classe 1re sur les 9 grandes communes du département étudiées ici.
Avec 31 301 habitants sur 1 142 hectares, soit 2 741 habitants au km², la ville garde un tissu aéré, où les parcelles de maisons laissent parfois le choix entre extension et surélévation.
Les règles d’urbanisme à Goussainville
Goussainville a son propre PLU, dont la version en vigueur date de février 2026.
Les zones urbaines couvrent 53,3 % de la commune ; les 46,8 % classés en zone naturelle ou agricole n’admettent une surélévation que si le règlement le prévoit expressément (Géoportail de l’urbanisme).
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| A : Zone agricole | 36,8 % |
| UG : Secteurs pavillonnaires | 28 % |
| UIc : ZAE du Pont de la Brèche | 5,9 % |
| NL : Espaces de loisirs et de sports de plein air | 4,1 % |
| N : Zone naturelle | 3,5 % |
| UC : Quartiers de grands ensembles | 3,4 % |
Goussainville compte 1 monument historique protégé, dont 1 classé (Eglise Saint-Pierre-Saint-Paul). Dans un rayon de 500 m autour de chacun, et en covisibilité, l’Architecte des Bâtiments de France donne son avis sur le projet.
2 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Goussainville : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Goussainville
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Goussainville
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3 382 € | 232 | 85 % |
| 2021 | 3 479 € | 253 | 83 % |
| 2022 | 3 721 € | 232 | 83 % |
| 2023 | 3 631 € | 147 | 77 % |
| 2024 | 3 483 € | 161 | 78 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 382 à 3 483 €/m² (+3 %), avec un pic à 3 721 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 232 à 161.
Les maisons représentaient 78 % des ventes en 2024, contre 85 % en 2020.
Ce prix est supérieur de 5 % à la moyenne des communes étudiées du Val-d’Oise (3 332 €/m²) et en dessous de la médiane des 100 villes étudiées en Île-de-France (4 021 €/m²).
À ce niveau, la valeur créée couvre la structure, mais pas toujours les finitions et les frais : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux, à partir de* | Valeur à 3 483 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 36 000 €* | 70 000 € |
| 40 m² | 72 000 €* | 139 000 € |
| 60 m² | 108 000 €* | 209 000 € |
* Prix indicatif, hors honoraires, taxes et assurance. Chaque projet est particulier et nécessite une visite et une étude approfondie : le prix final dépend de la structure existante, de l’accès au chantier et des finitions.
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Le marché des maisons à Goussainville en 2024
En 2024, 122 maisons se sont vendues seules à Goussainville (hors ventes groupées avec un appartement ou un local). Leur prix médian atteint 3 340 €/m², pour une maison type de 74 m² vendue 258 000 € sur un terrain d’environ 400 m².
Ajouter 40 m² à cette maison type, c’est 54 % de surface en plus et quelque 134 000 € de valeur au prix des maisons de Goussainville, un peu moins que ne l’indique le prix moyen tous logements (3 483 €/m²), tiré par les appartements.
| Maisons vendues seules (DVF 2024) | Valeur |
|---|---|
| Ventes | 122 |
| Prix médian au m² | 3 340 € |
| Surface médiane | 74 m² |
| Terrain médian | 400 m² |
| Valeur d’un étage de 40 m² | 134 000 € |
Surélever près de Goussainville
Autour de Goussainville, aucune commune voisine n’est plus pavillonnaire, Sarcelles plus dense (78 %), et les prix moyens vont de 2 383 à 2 598 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Sarcelles | 78 % | 2 383 €/m² |
| Surélévation à Garges-lès-Gonesse | 84 % | 2 598 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF géolocalisées, Monuments historiques (Mérimée), DVF (data.gouv.fr), API Géo.