Surélévation à Herblay-sur-Seine : règles, prix et potentiel
Un étage de 40 m² vaut environ 153 000 € à Herblay-sur-Seine (95220), au prix moyen constaté en 2024 (3 831 €/m², DVF), pour des travaux à partir de 72 000 €*. Le potentiel est réel : 85 % des 7 304 bâtiments résidentiels font moins de 8 m de haut selon l’IGN. Ce sont les règles du PLU de Herblay-sur-Seine (version de septembre 2023) qui décident, quartier par quartier.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Herblay-sur-Seine ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 6 243 | 85 % |
| 8 à 13 m | 855 | 12 % |
| 13 m et plus | 206 | 3 % |
Herblay-sur-Seine compte 6 243 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 855 de 8 à 13 m et 206 plus hauts ou non mesurés.
Sa part de bâtiments bas (85 %) est proche de la moyenne du Val-d’Oise (83 %) ; elle se classe 3e sur les 9 grandes communes du département étudiées ici.
Avec 31 779 habitants sur 1 259 hectares, soit 2 525 habitants au km², la ville garde un tissu aéré, où les parcelles de maisons laissent parfois le choix entre extension et surélévation.
Les règles d’urbanisme à Herblay-sur-Seine
Herblay-sur-Seine a son propre PLU, dont la version en vigueur date de septembre 2023.
Les zones urbaines couvrent 58,2 % de la commune ; les 30,7 % classés en zone naturelle ou agricole n’admettent une surélévation que si le règlement le prévoit expressément (Géoportail de l’urbanisme).
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Residentiel a dominante d'individuel spontane | 23,1 % |
| Secteur residentiel a dominante individuel organise | 9,3 % |
| Secteurs destines a etre urbanises | 8,7 % |
| Projet de future foret labelisee grand paris | 8 % |
| Premier rideau d'activites economiques | 7 % |
Herblay-sur-Seine compte 1 monument historique protégé (Eglise Saint-Martin). Dans un rayon de 500 m autour de chacun, et en covisibilité, l’Architecte des Bâtiments de France donne son avis sur le projet.
1 périmètre de monument historique couvre tout ou partie de Herblay-sur-Seine : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Herblay-sur-Seine
- Plan de prévention des risques naturelsMT liés aux anciennes carrières souterraines et aux fronts rocheux de Conflans
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Herblay-sur-Seine
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3 966 € | 387 | 52 % |
| 2021 | 4 102 € | 424 | 57 % |
| 2022 | 4 252 € | 450 | 56 % |
| 2023 | 4 179 € | 322 | 57 % |
| 2024 | 3 831 € | 247 | 55 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 966 à 3 831 €/m² (-3 %), avec un pic à 4 252 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 387 à 247.
Les maisons représentaient 55 % des ventes en 2024, contre 52 % en 2020.
Ce prix est supérieur de 15 % à la moyenne des communes étudiées du Val-d’Oise (3 332 €/m²) et en dessous de la médiane des 100 villes étudiées en Île-de-France (4 021 €/m²).
À ce niveau, la valeur créée couvre la structure, mais pas toujours les finitions et les frais : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux, à partir de* | Valeur à 3 831 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 36 000 €* | 77 000 € |
| 40 m² | 72 000 €* | 153 000 € |
| 60 m² | 108 000 €* | 230 000 € |
* Prix indicatif, hors honoraires, taxes et assurance. Chaque projet est particulier et nécessite une visite et une étude approfondie : le prix final dépend de la structure existante, de l’accès au chantier et des finitions.
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Le marché des maisons à Herblay-sur-Seine en 2024
Côté maisons, Herblay-sur-Seine a enregistré 136 ventes en 2024, à un prix médian de 3 950 €/m². Une maison de 88 m² sur 404 m² de terrain y change de mains autour de 335 000 €.
Ajouter 40 m² à cette maison type, c’est 45 % de surface en plus et quelque 158 000 € de valeur au prix des maisons de Herblay-sur-Seine, davantage que ne l’indique le prix moyen tous logements (3 831 €/m²).
| Maisons vendues seules (DVF 2024) | Valeur |
|---|---|
| Ventes | 136 |
| Prix médian au m² | 3 950 € |
| Surface médiane | 88 m² |
| Terrain médian | 404 m² |
| Valeur d’un étage de 40 m² | 158 000 € |
Surélever près de Herblay-sur-Seine
Autour de Herblay-sur-Seine, aucune commune voisine n’est plus pavillonnaire, Conflans-Sainte-Honorine plus dense (81 %), et les prix moyens vont de 3 879 à 3 879 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Conflans-Sainte-Honorine | 81 % | 3 879 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF géolocalisées, Monuments historiques (Mérimée), DVF (data.gouv.fr), API Géo.