Surélévation à Herblay-sur-Seine : règles, prix et potentiel
À Herblay-sur-Seine (95220), 85 % des 7 304 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLU de Herblay-sur-Seine (version de septembre 2023). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 3 831 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 153 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Herblay-sur-Seine ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 6 243 | 85 % |
| 8 à 13 m | 855 | 12 % |
| 13 m et plus | 206 | 3 % |
Herblay-sur-Seine compte 6 243 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 855 de 8 à 13 m et 206 plus hauts ou non mesurés.
Sa part de bâtiments bas (85 %) est proche de la moyenne du Val-d’Oise (83 %) ; elle se classe 28e sur 56 communes de plus de 5 000 habitants du département.
Avec 31 779 habitants sur 1 259 hectares, soit 2 525 habitants au km², la ville garde un tissu aéré, où les parcelles de maisons laissent parfois le choix entre extension et surélévation.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 62 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Herblay-sur-Seine gagnerait 2 480 m² habitables, d’une valeur d’environ 9,5 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Herblay-sur-Seine
Herblay-sur-Seine a son propre PLU, dont la version en vigueur date de septembre 2023.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 58,2 % du territoire est en zone urbaine et 30,7 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Residentiel a dominante d'individuel spontane | 23,1 % |
| Secteur residentiel a dominante individuel organise | 9,3 % |
| Secteurs destines a etre urbanises | 8,7 % |
| Projet de future foret labelisee grand paris | 8 % |
| Premier rideau d'activites economiques | 7 % |
1 périmètre de monument historique couvre tout ou partie de Herblay-sur-Seine : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Herblay-sur-Seine
- Plan de prévention des risques naturelsMT liés aux anciennes carrières souterraines et aux fronts rocheux de Conflans
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : au-dessus d’anciennes carrières, des études de sol spécifiques peuvent être exigées. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Herblay-sur-Seine
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3 966 € | 387 | 52 % |
| 2021 | 4 102 € | 424 | 57 % |
| 2022 | 4 252 € | 450 | 56 % |
| 2023 | 4 179 € | 322 | 57 % |
| 2024 | 3 831 € | 247 | 55 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 966 à 3 831 €/m² (-3 %), avec un pic à 4 252 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 387 à 247.
Les maisons représentaient 55 % des ventes en 2024, contre 52 % en 2020.
Ce prix est supérieur de 9 % à la moyenne des communes étudiées du Val-d’Oise (3 520 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 3 831 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 77 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 153 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 230 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Herblay-sur-Seine
Autour de Herblay-sur-Seine, Beauchamp est plus pavillonnaire (90 % de bâtiments bas), Achères plus dense (73 %), et les prix moyens vont de 3 191 à 3 927 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Pierrelaye | 89 % | 3 843 €/m² |
| Surélévation à Beauchamp | 90 % | 3 927 €/m² |
| Surélévation à Montigny-lès-Cormeilles | 89 % | 3 359 €/m² |
| Surélévation à Conflans-Sainte-Honorine | 81 % | 3 879 €/m² |
| Surélévation à Achères | 73 % | 3 787 €/m² |
| Surélévation à Éragny-sur-Oise | 86 % | 3 204 €/m² |
| Surélévation à Bessancourt | 89 % | 3 662 €/m² |
| Surélévation à Saint-Ouen-l'Aumône | 83 % | 3 191 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.