Surélévation à Versailles : règles, prix et potentiel
Sur les 10 679 bâtiments résidentiels de Versailles (78000), l’IGN en mesure 4 928 sous 8 m de haut, soit 46 % : autant de maisons et de petits immeubles qui peuvent, en principe, recevoir un étage. Le PLU de Versailles fixe les hauteurs admises. Au prix moyen de 2024 (6 898 €/m², DVF), un étage de 40 m² vaut environ 276 000 €, pour des travaux à partir de 72 000 €*.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Versailles ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 4 928 | 46 % |
| 8 à 13 m | 3 131 | 29 % |
| 13 m et plus | 2 620 | 25 % |
Versailles compte 4 928 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 3 131 de 8 à 13 m et 2 620 plus hauts ou non mesurés.
Avec 46 % de bâtiments bas, contre 70 % en moyenne des Yvelines, la commune est plus dense que ses voisines du département (13e sur 13 grandes communes étudiées) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.
Avec 84 095 habitants sur 2 615 hectares, soit 3 216 habitants au km², la ville est urbaine : maisons et petits immeubles s’y côtoient, avec des parcelles souvent trop petites pour une extension au sol.
Les règles d’urbanisme à Versailles
Versailles a son propre PLU, dont la version en vigueur date de décembre 2025.
Les zones urbaines couvrent 50,8 % de la commune ; les 49,2 % classés en zone naturelle ou agricole n’admettent une surélévation que si le règlement le prévoit expressément (Géoportail de l’urbanisme).
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Domaine National de Versailles | 27,4 % |
| Espaces naturels forestiers | 15,5 % |
| Quartiers pavillonnaires | 5,9 % |
| Espaces bâtis du Domaine National de Versailles | 4,7 % |
| Emprises ferroviaires | 3 % |
Versailles compte 117 monuments historiques protégés, dont 40 classés (Immeuble, Villa Moricet, Quartier de Croy…). Dans un rayon de 500 m autour de chacun, et en covisibilité, l’Architecte des Bâtiments de France donne son avis sur le projet.
206 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Versailles, qui compte aussi un site patrimonial remarquable : une grande partie des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Versailles
Aucun plan de prévention des risques n’est recensé à Versailles dans le Géoportail de l’urbanisme ; le diagnostic de structure reste indispensable. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Versailles
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 7 014 € | 1 004 | 10 % |
| 2021 | 7 393 € | 1 185 | 11 % |
| 2022 | 7 504 € | 1 153 | 11 % |
| 2023 | 7 182 € | 888 | 9 % |
| 2024 | 6 898 € | 801 | 9 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 7 014 à 6 898 €/m² (-2 %), avec un pic à 7 504 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 1 004 à 801.
Les maisons représentaient 9 % des ventes en 2024, contre 10 % en 2020.
Ce prix est supérieur de 56 % à la moyenne des communes étudiées des Yvelines (4 408 €/m²) et au-dessus de la médiane des 100 villes étudiées en Île-de-France (4 021 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut en général plus que son coût complet, finitions et frais compris.
| Surface créée | Travaux, à partir de* | Valeur à 6 898 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 36 000 €* | 138 000 € |
| 40 m² | 72 000 €* | 276 000 € |
| 60 m² | 108 000 €* | 414 000 € |
* Prix indicatif, hors honoraires, taxes et assurance. Chaque projet est particulier et nécessite une visite et une étude approfondie : le prix final dépend de la structure existante, de l’accès au chantier et des finitions.
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Le marché des maisons à Versailles en 2024
Le marché des maisons de Versailles a compté 66 ventes en 2024. La maison médiane y fait 124 m², avec 286 m² de terrain, et s’est vendue 1,09 M€, soit 8 970 €/m² habitable.
Ajouter 40 m² à cette maison type, c’est 32 % de surface en plus et quelque 359 000 € de valeur au prix des maisons de Versailles, davantage que ne l’indique le prix moyen tous logements (6 898 €/m²).
| Maisons vendues seules (DVF 2024) | Valeur |
|---|---|
| Ventes | 66 |
| Prix médian au m² | 8 970 € |
| Surface médiane | 124 m² |
| Terrain médian | 286 m² |
| Valeur d’un étage de 40 m² | 359 000 € |
Surélever près de Versailles
Autour de Versailles, Le Chesnay-Rocquencourt est plus pavillonnaire (62 % de bâtiments bas), et les prix moyens vont de 5 976 à 5 976 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Le Chesnay-Rocquencourt | 62 % | 5 976 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF géolocalisées, Monuments historiques (Mérimée), DVF (data.gouv.fr), API Géo.