Surélévation à Versailles : règles, prix et potentiel
À Versailles (78000), 46 % des 10 679 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLU de Versailles (version de décembre 2025). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 6 898 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 276 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Versailles ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 4 928 | 46 % |
| 8 à 13 m | 3 131 | 29 % |
| 13 m et plus | 2 620 | 25 % |
Versailles compte 4 928 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 3 131 de 8 à 13 m et 2 620 plus hauts ou non mesurés.
Avec 46 % de bâtiments bas, contre 73 % en moyenne des Yvelines, la commune est plus dense que ses voisines du département (68e sur 68) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.
Avec 84 095 habitants sur 2 615 hectares, soit 3 216 habitants au km², la ville est urbaine : maisons et petits immeubles s’y côtoient, avec des parcelles souvent trop petites pour une extension au sol.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 49 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Versailles gagnerait 1 960 m² habitables, d’une valeur d’environ 13,52 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Versailles
Versailles a son propre PLU, dont la version en vigueur date de décembre 2025.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 50,8 % du territoire est en zone urbaine et 49,2 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Domaine National de Versailles | 27,4 % |
| Espaces naturels forestiers | 15,5 % |
| Quartiers pavillonnaires | 5,9 % |
| Espaces bâtis du Domaine National de Versailles | 4,7 % |
| Emprises ferroviaires | 3 % |
206 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Versailles, qui compte aussi un site patrimonial remarquable : une grande partie des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Versailles
Aucun plan de prévention des risques n’est recensé à Versailles dans le Géoportail de l’urbanisme ; le diagnostic de structure reste indispensable. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Versailles
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 7 014 € | 1 004 | 10 % |
| 2021 | 7 393 € | 1 185 | 11 % |
| 2022 | 7 504 € | 1 153 | 11 % |
| 2023 | 7 182 € | 888 | 9 % |
| 2024 | 6 898 € | 801 | 9 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 7 014 à 6 898 €/m² (-2 %), avec un pic à 7 504 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 1 004 à 801.
Les maisons représentaient 9 % des ventes en 2024, contre 10 % en 2020.
Ce prix est supérieur de 66 % à la moyenne des communes étudiées des Yvelines (4 148 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut en général plus que son coût de revient.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 6 898 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 138 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 276 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 414 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Versailles
Autour de Versailles, Buc est plus pavillonnaire (82 % de bâtiments bas), et les prix moyens vont de 3 885 à 6 026 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Le Chesnay-Rocquencourt | 62 % | 5 976 €/m² |
| Surélévation à Buc | 82 % | 5 257 €/m² |
| Surélévation à Viroflay | 62 % | 6 026 €/m² |
| Surélévation à Saint-Cyr-l'École | 68 % | 4 077 €/m² |
| Surélévation à Ville-d'Avray | 56 % | 5 701 €/m² |
| Surélévation à Guyancourt | 73 % | 3 885 €/m² |
| Surélévation à Vaucresson | 59 % | 5 727 €/m² |
| Surélévation à La Celle-Saint-Cloud | 68 % | 5 180 €/m² |
Toutes les communes des Yvelines →
Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.