Surélévation à Viry-Châtillon : règles, prix et potentiel
Sur les 5 167 bâtiments résidentiels de Viry-Châtillon (91170), l’IGN en mesure 4 417 sous 8 m de haut, soit 85 % : autant de maisons et de petits immeubles qui peuvent, en principe, recevoir un étage. Le PLUi Grand-Orly Seine Bièvre fixe les hauteurs admises. Au prix moyen de 2024 (3 242 €/m², DVF), un étage de 40 m² vaut environ 130 000 €, pour des travaux à partir de 72 000 €*.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Viry-Châtillon ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 4 417 | 85 % |
| 8 à 13 m | 512 | 10 % |
| 13 m et plus | 238 | 5 % |
Viry-Châtillon compte 4 417 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 512 de 8 à 13 m et 238 plus hauts ou non mesurés.
Sa part de bâtiments bas (85 %) est proche de la moyenne de l’Essonne (83 %) ; elle se classe 5e sur les 10 grandes communes du département étudiées ici.
Avec 30 838 habitants sur 612 hectares, soit 5 040 habitants au km², la ville est urbaine : maisons et petits immeubles s’y côtoient, avec des parcelles souvent trop petites pour une extension au sol.
Les règles d’urbanisme à Viry-Châtillon
Le règlement applicable est le PLU intercommunal Grand-Orly Seine Bièvre, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 84,2 % du territoire est en zone urbaine et 15,8 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| UHWWWWWW : Habitat individuel | 19,2 % |
| URWWWWWW : Residentiel collectif | 18,6 % |
| UHmWWWWWW : Habitat individuel mixte | 18,3 % |
| UMWWWWWW : Mixte | 7,6 % |
| UE : Equipements de proximite | 5 % |
Viry-Châtillon compte 3 monuments historiques protégés, dont 1 classé (Immeuble, actuellement institut Saint-Clément, Eglise, Bornes n° 11 et 12 à bonnet phrygien). Tout projet visible depuis l’un d’eux, ou situé à moins de 500 m, passe par l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France.
7 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Viry-Châtillon : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Viry-Châtillon
- Plan de prevention des risques d’inondation dans la vallee de l’Orge et de la Sallemouille
- Plan de prevention des risques d’inondation dans la vallee de la Seine
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Viry-Châtillon
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3 312 € | 383 | 42 % |
| 2021 | 3 364 € | 385 | 43 % |
| 2022 | 3 442 € | 379 | 40 % |
| 2023 | 3 355 € | 259 | 41 % |
| 2024 | 3 242 € | 254 | 34 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 312 à 3 242 €/m² (-2 %), avec un pic à 3 442 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 383 à 254.
La part des maisons dans les ventes a reculé : 42 % en 2020, 34 % en 2024.
Ce prix est inférieur de 1 % à la moyenne des communes étudiées de l’Essonne (3 282 €/m²) et en dessous de la médiane des 100 villes étudiées en Île-de-France (4 021 €/m²).
À ce niveau, la valeur créée couvre la structure, mais pas toujours les finitions et les frais : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux, à partir de* | Valeur à 3 242 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 36 000 €* | 65 000 € |
| 40 m² | 72 000 €* | 130 000 € |
| 60 m² | 108 000 €* | 195 000 € |
* Prix indicatif, hors honoraires, taxes et assurance. Chaque projet est particulier et nécessite une visite et une étude approfondie : le prix final dépend de la structure existante, de l’accès au chantier et des finitions.
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Le marché des maisons à Viry-Châtillon en 2024
Le marché des maisons de Viry-Châtillon a compté 79 ventes en 2024. La maison médiane y fait 80 m², avec 354 m² de terrain, et s’est vendue 275 000 €, soit 3 690 €/m² habitable.
Pour la maison médiane, un étage de 40 m² représente 50 % de surface en plus et environ 148 000 € de valeur au prix des maisons de la commune, davantage que ne l’indique le prix moyen tous logements (3 242 €/m²).
| Maisons vendues seules (DVF 2024) | Valeur |
|---|---|
| Ventes | 79 |
| Prix médian au m² | 3 690 € |
| Surface médiane | 80 m² |
| Terrain médian | 354 m² |
| Valeur d’un étage de 40 m² | 148 000 € |
Surélever près de Viry-Châtillon
Autour de Viry-Châtillon, Ris-Orangis est plus pavillonnaire (89 % de bâtiments bas), et les prix moyens vont de 2 511 à 3 506 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Savigny-sur-Orge | 87 % | 3 506 €/m² |
| Surélévation à Ris-Orangis | 89 % | 2 511 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF géolocalisées, Monuments historiques (Mérimée), DVF (data.gouv.fr), API Géo.