Surélévation à Ris-Orangis : règles, prix et potentiel
À Ris-Orangis (91130), 89 % des 3 713 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLU de Ris-Orangis (version de février 2019). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 2 511 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 100 000 €, pour des travaux à partir de 72 000 €*.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Ris-Orangis ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 3 299 | 89 % |
| 8 à 13 m | 281 | 8 % |
| 13 m et plus | 133 | 3 % |
Ris-Orangis compte 3 299 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 281 de 8 à 13 m et 133 plus hauts ou non mesurés.
Avec 89 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne de l’Essonne (83 %) et se classe 3e sur les 10 grandes communes du département étudiées ici.
Avec 31 189 habitants sur 836 hectares, soit 3 730 habitants au km², la ville est urbaine : maisons et petits immeubles s’y côtoient, avec des parcelles souvent trop petites pour une extension au sol.
Les règles d’urbanisme à Ris-Orangis
Ris-Orangis a son propre PLU, dont la version en vigueur date de février 2019.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 60,8 % du territoire est en zone urbaine et 19,7 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Habitat individuel | 16,2 % |
| Secteurs destines a etre urbanises a moyen terme | 15 % |
| Secteur naturel | 13,9 % |
| Quarties d'habitat collectif | 8,6 % |
| Equipement collectifs | 5,6 % |
Ris-Orangis compte 2 monuments historiques protégés (Château de Trousseau, Domaine du château Lot (certaines parties)). Tout projet visible depuis l’un d’eux, ou situé à moins de 500 m, passe par l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France.
4 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Ris-Orangis : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Ris-Orangis
- Plan de prevention des risques d’inondation dans la vallee de la Seine
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Ris-Orangis
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 2 462 € | 335 | 30 % |
| 2021 | 2 554 € | 449 | 35 % |
| 2022 | 2 715 € | 392 | 30 % |
| 2023 | 2 558 € | 264 | 27 % |
| 2024 | 2 511 € | 238 | 25 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 2 462 à 2 511 €/m² (+2 %), avec un pic à 2 715 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 335 à 238.
La part des maisons dans les ventes a reculé : 30 % en 2020, 25 % en 2024.
Ce prix est inférieur de 23 % à la moyenne des communes étudiées de l’Essonne (3 282 €/m²) et en dessous de la médiane des 100 villes étudiées en Île-de-France (4 021 €/m²).
À ce niveau, la valeur créée couvre la structure, mais pas toujours les finitions et les frais : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux, à partir de* | Valeur à 2 511 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 36 000 €* | 50 000 € |
| 40 m² | 72 000 €* | 100 000 € |
| 60 m² | 108 000 €* | 151 000 € |
* Prix indicatif, hors honoraires, taxes et assurance. Chaque projet est particulier et nécessite une visite et une étude approfondie : le prix final dépend de la structure existante, de l’accès au chantier et des finitions.
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Le marché des maisons à Ris-Orangis en 2024
En 2024, 56 maisons se sont vendues seules à Ris-Orangis (hors ventes groupées avec un appartement ou un local). Leur prix médian atteint 3 090 €/m², pour une maison type de 88 m² vendue 265 000 € sur un terrain d’environ 344 m².
Pour la maison médiane, un étage de 40 m² représente 45 % de surface en plus et environ 124 000 € de valeur au prix des maisons de la commune, davantage que ne l’indique le prix moyen tous logements (2 511 €/m²).
| Maisons vendues seules (DVF 2024) | Valeur |
|---|---|
| Ventes | 56 |
| Prix médian au m² | 3 090 € |
| Surface médiane | 88 m² |
| Terrain médian | 344 m² |
| Valeur d’un étage de 40 m² | 124 000 € |
Surélever près de Ris-Orangis
Autour de Ris-Orangis, aucune commune voisine n’est plus pavillonnaire, Évry-Courcouronnes plus dense (81 %), et les prix moyens vont de 2 437 à 3 242 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Évry-Courcouronnes | 81 % | 2 437 €/m² |
| Surélévation à Viry-Châtillon | 85 % | 3 242 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF géolocalisées, Monuments historiques (Mérimée), DVF (data.gouv.fr), API Géo.