Surélévation à Ris-Orangis : règles, prix et potentiel
À Ris-Orangis (91130), 89 % des 3 713 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLU de Ris-Orangis (version de février 2019). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 2 511 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 100 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Ris-Orangis ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 3 299 | 89 % |
| 8 à 13 m | 281 | 8 % |
| 13 m et plus | 133 | 3 % |
Ris-Orangis compte 3 299 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 281 de 8 à 13 m et 133 plus hauts ou non mesurés.
Avec 89 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne de l’Essonne (86 %) et se classe 29e sur 65 communes de plus de 5 000 habitants du département.
Avec 31 189 habitants sur 836 hectares, soit 3 730 habitants au km², la ville est urbaine : maisons et petits immeubles s’y côtoient, avec des parcelles souvent trop petites pour une extension au sol.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 33 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Ris-Orangis gagnerait 1 320 m² habitables, d’une valeur d’environ 3,31 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Ris-Orangis
Ris-Orangis a son propre PLU, dont la version en vigueur date de février 2019.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 60,8 % du territoire est en zone urbaine et 19,7 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Habitat individuel | 16,2 % |
| Secteurs destines a etre urbanises a moyen terme | 15 % |
| Secteur naturel | 13,9 % |
| Quarties d'habitat collectif | 8,6 % |
| Equipement collectifs | 5,6 % |
4 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Ris-Orangis : une part notable des projets passe par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Ris-Orangis
- Plan de prevention des risques d’inondation dans la vallee de la Seine
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Ris-Orangis
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 2 462 € | 335 | 30 % |
| 2021 | 2 554 € | 449 | 35 % |
| 2022 | 2 715 € | 392 | 30 % |
| 2023 | 2 558 € | 264 | 27 % |
| 2024 | 2 511 € | 238 | 25 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 2 462 à 2 511 €/m² (+2 %), avec un pic à 2 715 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 335 à 238.
Les maisons représentaient 25 % des ventes en 2024, contre 30 % en 2020.
Ce prix est inférieur de 25 % à la moyenne des communes étudiées de l’Essonne (3 329 €/m²) et en dessous de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la surface créée vaut souvent moins que son coût : la surélévation se justifie surtout par le confort et l’économie d’un déménagement.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 2 511 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 50 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 100 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 151 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Ris-Orangis
Autour de Ris-Orangis, Bondoufle est plus pavillonnaire (94 % de bâtiments bas), Grigny plus dense (80 %), et les prix moyens vont de 1 439 à 3 509 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Grigny | 80 % | 1 439 €/m² |
| Surélévation à Évry-Courcouronnes | 81 % | 2 437 €/m² |
| Surélévation à Fleury-Mérogis | 89 % | 2 860 €/m² |
| Surélévation à Viry-Châtillon | 85 % | 3 242 €/m² |
| Surélévation à Draveil | 89 % | 3 509 €/m² |
| Surélévation à Bondoufle | 94 % | 3 049 €/m² |
| Surélévation à Soisy-sur-Seine | 94 % | 3 451 €/m² |
| Surélévation à Morsang-sur-Orge | 85 % | 3 408 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.