Surélévation et revente : plus-value, fiscalité et documents
Une surélévation augmente la surface, donc en général la valeur de revente. Si la maison est votre résidence principale au moment de la vente, la plus-value est totalement exonérée. Pour un autre bien, le coût des travaux réalisés par une entreprise s'ajoute au prix d'achat, ce qui réduit la plus-value imposable ; après 5 ans de détention, un forfait de 15 % du prix d'achat peut être retenu à la place. Pour vendre sereinement, préparez le dossier : autorisation d'urbanisme, déclaration d'achèvement, assurance dommages-ouvrage et factures.
Une surélévation se retrouve-t-elle dans le prix de vente ?
En règle générale, oui : un acheteur paie des mètres carrés, des chambres et des salles d’eau. Une maison qui passe de 90 à 130 m² change de catégorie sur le marché local. La valeur ajoutée dépend toutefois du prix au mètre carré de votre commune, de la qualité du projet et de la façon dont l’étage s’intègre à la maison.
Les chiffres commune par commune sont dans notre guide une surélévation est-elle rentable ?, construit à partir des ventes réelles publiées dans la base DVF. Ce guide-ci traite de ce qui se passe au moment de vendre.
Résidence principale : pas d’impôt sur la plus-value
Si la maison est votre résidence principale au moment de la vente, la plus-value est totalement exonérée d’impôt et de prélèvements sociaux, quel que soit le montant des travaux. La résidence principale s’entend comme le logement que vous occupez réellement la majeure partie de l’année.
Un cas mérite attention : si la surélévation abrite un logement indépendant loué à un tiers, cette partie n’est pas votre résidence principale. L’exonération peut alors ne pas la couvrir. Faites le point avec votre notaire avant de mettre en vente. Voir créer un logement indépendant à l’étage.
Résidence secondaire ou bien locatif : les travaux réduisent la plus-value
Pour un bien qui n’est pas votre résidence principale, la plus-value imposable est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Ce prix d’achat peut être majoré de deux façons :
| Option | Montant retenu | Conditions principales |
|---|---|---|
| Dépenses réelles | Le coût des travaux de construction, d’agrandissement ou d’amélioration | Travaux réalisés par une entreprise, justifiés par des factures, et non déduits par ailleurs de vos revenus |
| Forfait | 15 % du prix d’achat | Bien détenu depuis plus de 5 ans, sans avoir à produire les factures |
Exemple : un bien acheté 300 000 € et détenu depuis dix ans, surélevé avec 150 000 € de travaux facturés*. Les dépenses réelles (150 000 €) dépassent largement le forfait (45 000 €) : vous avez intérêt à retenir les factures. Des abattements pour durée de détention réduisent ensuite l’impôt. Le calcul exact relève de votre notaire.
* Prix indicatif, hors honoraires, taxes et assurance. Chaque projet est particulier et nécessite une visite et une étude approfondie : le prix final dépend de la structure existante, de l’accès au chantier et des finitions.
Conséquence pratique : gardez toutes les factures, au nom du propriétaire, avec le détail des postes. Des travaux faits par vous-même, ou payés sans facture, ne comptent pas.
Le dossier à remettre à l’acheteur
Un acheteur, son notaire et sa banque vérifieront que l’étage a été construit dans les règles. Préparez ces pièces dès la fin du chantier :
| Document | Où le trouver | Pourquoi il compte |
|---|---|---|
| Autorisation d’urbanisme (déclaration préalable ou permis) et plans | Votre dossier, la mairie | Prouve que la surface créée est autorisée |
| Preuve de l’affichage sur le terrain | Constat d’un commissaire de justice | Fait courir le délai de recours des tiers |
| Déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) | Déposée en mairie à la fin du chantier | Atteste que les travaux respectent l’autorisation |
| Attestation de non-contestation de la conformité | Délivrée par la mairie sur demande | Confirme que la mairie n’a pas contesté la conformité |
| Assurance dommages-ouvrage | Votre assureur | Transmise à l’acheteur pendant 10 ans, mentionnée dans l’acte de vente |
| Attestations décennales des entreprises et procès-verbal de réception | Remises par les entreprises | Fixent le point de départ des garanties |
| Factures des travaux | Les entreprises | Calcul de la plus-value, preuve de la nature des travaux |
| Diagnostics à jour, dont le DPE | Un diagnostiqueur certifié | Un DPE antérieur aux travaux ne décrit plus la maison |
Après réception de la DAACT, la mairie dispose de 3 mois pour contester la conformité, et de 5 mois dans certains secteurs protégés ou exposés à des risques. Selon le projet, d’autres attestations sont jointes à la DAACT, par exemple sur la réglementation thermique ou les sols argileux. Pensez aussi à la déclaration des travaux aux impôts, dans les 90 jours suivant l’achèvement. Voir taxes et assurances.
Si vous vendez moins de 10 ans après les travaux
Le propriétaire qui a fait construire, puis revend, est considéré comme constructeur vis-à-vis de l’acheteur pendant dix ans à compter de la réception. En cas de dommage grave, l’acheteur peut se retourner contre vous.
C’est là que l’assurance dommages-ouvrage protège tout le monde : elle passe à l’acheteur avec la maison et finance les réparations sans attendre de procès. Sans elle, le notaire le mentionne dans l’acte, et la négociation devient plus difficile.
Les risques si les travaux ne sont pas conformes
- Pas d’autorisation, ou un étage différent des plans : l’acheteur ou sa banque peuvent renoncer, ou exiger une baisse de prix.
- Une régularisation n’est pas toujours possible : si le projet construit ne respecte pas le PLU, un permis de régularisation peut être refusé.
- Des fenêtres trop proches de la limite : un voisin peut en demander la fermeture, même des années plus tard. Voir voisins et recours.
- Une surface déclarée fausse : surface, taxe d’aménagement et taxe foncière doivent correspondre à ce qui a été construit.
Le plus simple reste de faire les choses dans l’ordre dès le départ : autorisation, affichage, délai de recours, chantier, DAACT. Les étapes sont détaillées dans notre guide les étapes d’un projet de surélévation.
Préparez un projet qui se revendra bien
Le simulateur vérifie en 30 secondes si votre adresse peut accueillir un étage et estime la valeur créée dans votre commune. Pour un projet conçu dès le départ avec un dossier complet, contactez nos spécialistes de la surélévation.