Surélévation à Bussy-Saint-Georges : règles, prix et potentiel
À Bussy-Saint-Georges (77600), 83 % des 4 390 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLU de Bussy-Saint-Georges (version de avril 2026). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 4 255 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 170 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Bussy-Saint-Georges ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 3 659 | 83 % |
| 8 à 13 m | 323 | 7 % |
| 13 m et plus | 408 | 10 % |
Bussy-Saint-Georges compte 3 659 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 323 de 8 à 13 m et 408 plus hauts ou non mesurés.
Avec 83 % de bâtiments bas, contre 87 % en moyenne de Seine-et-Marne, la commune est plus dense que ses voisines du département (50e sur 64) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.
Avec 27 498 habitants sur 1 528 hectares, soit 1 800 habitants au km², la ville garde un tissu aéré, où les parcelles de maisons laissent parfois le choix entre extension et surélévation.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 37 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Bussy-Saint-Georges gagnerait 1 480 m² habitables, d’une valeur d’environ 6,3 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Bussy-Saint-Georges
Bussy-Saint-Georges a son propre PLU, dont la version en vigueur date de avril 2026.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 42,1 % du territoire est en zone urbaine et 48 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
3 périmètres de monuments historiques couvrent tout ou partie de Bussy-Saint-Georges : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Bussy-Saint-Georges
Aucun plan de prévention des risques n’est recensé à Bussy-Saint-Georges dans le Géoportail de l’urbanisme ; le diagnostic de structure reste indispensable. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Bussy-Saint-Georges
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3 961 € | 425 | 25 % |
| 2021 | 4 314 € | 446 | 24 % |
| 2022 | 4 588 € | 452 | 25 % |
| 2023 | 4 513 € | 309 | 23 % |
| 2024 | 4 255 € | 292 | 22 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 961 à 4 255 €/m² (+7 %), avec un pic à 4 588 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 425 à 292.
Les maisons représentaient 22 % des ventes en 2024, contre 25 % en 2020.
Ce prix est supérieur de 30 % à la moyenne des communes étudiées de Seine-et-Marne (3 263 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la valeur créée couvre à peu près le coût de revient : le gain de place est l’argument principal.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 4 255 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 85 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 170 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 255 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Bussy-Saint-Georges
Autour de Bussy-Saint-Georges, Roissy-en-Brie est plus pavillonnaire (96 % de bâtiments bas), Lagny-sur-Marne plus dense (78 %), et les prix moyens vont de 3 374 à 4 747 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Saint-Thibault-des-Vignes | 91 % | 3 818 €/m² |
| Surélévation à Lagny-sur-Marne | 78 % | 3 814 €/m² |
| Surélévation à Montévrain | 80 % | 4 410 €/m² |
| Surélévation à Torcy | 79 % | 3 374 €/m² |
| Surélévation à Lognes | 81 % | 3 543 €/m² |
| Surélévation à Roissy-en-Brie | 96 % | 3 400 €/m² |
| Surélévation à Serris | 86 % | 4 747 €/m² |
| Surélévation à Chessy | 78 % | 4 642 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.