Surélévation à Montévrain : règles, prix et potentiel
À Montévrain (77144), 80 % des 3 037 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLU de Montévrain (version de septembre 2024). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 4 410 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 176 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Montévrain ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 2 434 | 80 % |
| 8 à 13 m | 336 | 11 % |
| 13 m et plus | 267 | 9 % |
Montévrain compte 2 434 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 336 de 8 à 13 m et 267 plus hauts ou non mesurés.
Avec 80 % de bâtiments bas, contre 87 % en moyenne de Seine-et-Marne, la commune est plus dense que ses voisines du département (56e sur 64) : les immeubles y représentent une part importante du potentiel.
Avec 15 687 habitants sur 538 hectares, soit 2 917 habitants au km², la ville garde un tissu aéré, où les parcelles de maisons laissent parfois le choix entre extension et surélévation.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 24 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Montévrain gagnerait 960 m² habitables, d’une valeur d’environ 4,23 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Montévrain
Montévrain a son propre PLU, dont la version en vigueur date de septembre 2024.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 55,6 % du territoire est en zone urbaine et 44,1 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| Zone naturelle | 20,3 % |
| Zone Agricole | 12,5 % |
| Zone urbaine accueillant les activités économiques | 10,3 % |
| Zone naturelle de loisirs | 9,8 % |
1 périmètre de monument historique couvre tout ou partie de Montévrain : les projets situés dans ces abords passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, avec un mois d’instruction en plus. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Montévrain
- Plan de prévention des risques d’inondation Marne Isles ST Tibault
Ces plans couvrent tout ou partie de la commune : en zone inondable, créer de la surface en hauteur plutôt qu’au sol est souvent la voie la plus simple. Une étude de sol et un diagnostic de structure s’imposent avant le projet. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Montévrain
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 4 287 € | 266 | 18 % |
| 2021 | 4 466 € | 274 | 21 % |
| 2022 | 4 678 € | 290 | 21 % |
| 2023 | 4 734 € | 199 | 19 % |
| 2024 | 4 410 € | 170 | 20 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 4 287 à 4 410 €/m² (+3 %), avec un pic à 4 734 €/m² en 2023, et le nombre de ventes de 266 à 170.
Les maisons représentaient 20 % des ventes en 2024, contre 18 % en 2020.
Ce prix est supérieur de 35 % à la moyenne des communes étudiées de Seine-et-Marne (3 263 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la valeur créée couvre à peu près le coût de revient : le gain de place est l’argument principal.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 4 410 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 88 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 176 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 265 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis (un mois de plus près d’un monument historique) · En copropriété
Surélever près de Montévrain
Autour de Montévrain, Bailly-Romainvilliers est plus pavillonnaire (95 % de bâtiments bas), Chessy plus dense (78 %), et les prix moyens vont de 3 527 à 4 788 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Chessy | 78 % | 4 642 €/m² |
| Surélévation à Lagny-sur-Marne | 78 % | 3 814 €/m² |
| Surélévation à Serris | 86 % | 4 747 €/m² |
| Surélévation à Thorigny-sur-Marne | 87 % | 3 527 €/m² |
| Surélévation à Magny-le-Hongre | 93 % | 4 788 €/m² |
| Surélévation à Bussy-Saint-Georges | 83 % | 4 255 €/m² |
| Surélévation à Saint-Thibault-des-Vignes | 91 % | 3 818 €/m² |
| Surélévation à Bailly-Romainvilliers | 95 % | 4 365 €/m² |
Toutes les communes de Seine-et-Marne →
Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.