Surélévation à Bailly-Romainvilliers : règles, prix et potentiel
À Bailly-Romainvilliers (77700), 95 % des 1 990 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLUi Val D'europe Agglomeration (version de février 2026). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 4 365 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 175 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Bailly-Romainvilliers ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 1 899 | 95 % |
| 8 à 13 m | 54 | 3 % |
| 13 m et plus | 37 | 2 % |
Bailly-Romainvilliers compte 1 899 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 54 de 8 à 13 m et 37 plus hauts ou non mesurés.
Avec 95 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne de Seine-et-Marne (87 %) et se classe 5e sur 64 communes de plus de 5 000 habitants du département.
Avec 6 980 habitants sur 852 hectares, soit 819 habitants au km², la ville garde un tissu aéré, où les parcelles de maisons laissent parfois le choix entre extension et surélévation.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 19 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Bailly-Romainvilliers gagnerait 760 m² habitables, d’une valeur d’environ 3,32 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Bailly-Romainvilliers
Le règlement applicable est le PLU intercommunal Val D'europe Agglomeration, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 38,9 % du territoire est en zone urbaine et 24,3 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| N : Zone naturelle | 14,6 % |
| Nj : Secteur de jardins familiaux; parcs urbains | 7,5 % |
Aucun périmètre de monument historique n’est recensé à Bailly-Romainvilliers : l’Architecte des Bâtiments de France n’intervient en principe pas. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Bailly-Romainvilliers
Aucun plan de prévention des risques n’est recensé à Bailly-Romainvilliers dans le Géoportail de l’urbanisme ; le diagnostic de structure reste indispensable. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Bailly-Romainvilliers
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 3 836 € | 90 | 63 % |
| 2021 | 4 269 € | 102 | 48 % |
| 2022 | 4 468 € | 91 | 59 % |
| 2023 | 4 393 € | 88 | 45 % |
| 2024 | 4 365 € | 77 | 53 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 3 836 à 4 365 €/m² (+14 %), avec un pic à 4 468 €/m² en 2022, et le nombre de ventes de 90 à 77.
Les maisons représentaient 53 % des ventes en 2024, contre 63 % en 2020.
Ce prix est supérieur de 34 % à la moyenne des communes étudiées de Seine-et-Marne (3 263 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la valeur créée couvre à peu près le coût de revient : le gain de place est l’argument principal.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 4 365 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 87 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 175 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 262 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis · En copropriété
Surélever près de Bailly-Romainvilliers
Autour de Bailly-Romainvilliers, aucune commune voisine n’est plus pavillonnaire, Chessy plus dense (78 %), et les prix moyens vont de 3 176 à 4 788 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Serris | 86 % | 4 747 €/m² |
| Surélévation à Magny-le-Hongre | 93 % | 4 788 €/m² |
| Surélévation à Chessy | 78 % | 4 642 €/m² |
| Surélévation à Montévrain | 80 % | 4 410 €/m² |
| Surélévation à Esbly | 84 % | 3 577 €/m² |
| Surélévation à Quincy-Voisins | 93 % | 3 176 €/m² |
| Surélévation à Bussy-Saint-Georges | 83 % | 4 255 €/m² |
| Surélévation à Lagny-sur-Marne | 78 % | 3 814 €/m² |
Toutes les communes de Seine-et-Marne →
Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.