Surélévation à Magny-le-Hongre : règles, prix et potentiel
À Magny-le-Hongre (77700), 93 % des 2 826 bâtiments résidentiels mesurés par l’IGN font moins de 8 m de haut, soit en général un ou deux niveaux. Les règles de hauteur relèvent du PLUi Val D'europe Agglomeration (version de février 2026). En 2024, les ventes se sont conclues en moyenne à 4 788 €/m² (DVF) : 40 m² créés y valent environ 192 000 €, pour 112 000 € à 180 000 € de travaux.
Combien de bâtiments peuvent gagner un étage à Magny-le-Hongre ?
| Hauteur (IGN) | Bâtiments | Part |
|---|---|---|
| Moins de 8 m | 2 639 | 93 % |
| 8 à 13 m | 131 | 5 % |
| 13 m et plus | 56 | 2 % |
Magny-le-Hongre compte 2 639 bâtiments résidentiels de moins de 8 m, 131 de 8 à 13 m et 56 plus hauts ou non mesurés.
Avec 93 % de bâtiments bas, la commune est plus pavillonnaire que la moyenne de Seine-et-Marne (87 %) et se classe 12e sur 64 communes de plus de 5 000 habitants du département.
Avec 9 060 habitants sur 467 hectares, soit 1 940 habitants au km², la ville garde un tissu aéré, où les parcelles de maisons laissent parfois le choix entre extension et surélévation.
Si seulement 1 % de ses maisons basses, soit 26 bâtiments, gagnaient un niveau de 40 m², Magny-le-Hongre gagnerait 1 040 m² habitables, d’une valeur d’environ 4,98 M€ au prix moyen de 2024.
Les règles d’urbanisme à Magny-le-Hongre
Le règlement applicable est le PLU intercommunal Val D'europe Agglomeration, commun à plusieurs villes : chaque quartier y est classé dans une zone qui fixe ses propres hauteurs et retraits.
Selon le Géoportail de l’urbanisme, 50,9 % du territoire est en zone urbaine et 31,5 % en zone naturelle ou agricole, où une surélévation n’est admise que si le règlement le prévoit.
| Zone | Part de la commune |
|---|---|
| N : Zone naturelle | 21,8 % |
| Nj : Secteur de jardins familiaux; parcs urbains | 8,9 % |
Aucun périmètre de monument historique n’est recensé à Magny-le-Hongre : l’Architecte des Bâtiments de France n’intervient en principe pas. Lire son PLU · L’avis de l’ABF
Risques du sol à Magny-le-Hongre
Aucun plan de prévention des risques n’est recensé à Magny-le-Hongre dans le Géoportail de l’urbanisme ; le diagnostic de structure reste indispensable. Structure et fondations
Prix et rentabilité à Magny-le-Hongre
| Année | Prix au m² | Ventes | Maisons |
|---|---|---|---|
| 2020 | 4 261 € | 146 | 55 % |
| 2021 | 4 583 € | 139 | 44 % |
| 2022 | 4 774 € | 160 | 46 % |
| 2023 | 4 734 € | 100 | 48 % |
| 2024 | 4 788 € | 73 | 47 % |
De 2020 à 2024, le prix moyen est passé de 4 261 à 4 788 €/m² (+12 %), et le nombre de ventes de 146 à 73.
Les maisons représentaient 47 % des ventes en 2024, contre 55 % en 2020.
Ce prix est supérieur de 47 % à la moyenne des communes étudiées de Seine-et-Marne (3 263 €/m²) et au-dessus de la médiane des 365 villes étudiées en Île-de-France (3 638 €/m²).
À ce niveau, la valeur créée couvre à peu près le coût de revient : le gain de place est l’argument principal.
| Surface créée | Travaux (2 800–4 500 €/m²) | Valeur à 4 788 €/m² |
|---|---|---|
| 20 m² | 56 000 € – 90 000 € | 96 000 € |
| 40 m² | 112 000 € – 180 000 € | 192 000 € |
| 60 m² | 168 000 € – 270 000 € | 287 000 € |
Méthode de calcul · Déclaration préalable ou permis · En copropriété
Surélever près de Magny-le-Hongre
Autour de Magny-le-Hongre, Bailly-Romainvilliers est plus pavillonnaire (95 % de bâtiments bas), Chessy plus dense (78 %), et les prix moyens vont de 3 176 à 4 747 €/m².
| Commune | Bâtiments bas | Prix 2024 |
|---|---|---|
| Surélévation à Bailly-Romainvilliers | 95 % | 4 365 €/m² |
| Surélévation à Serris | 86 % | 4 747 €/m² |
| Surélévation à Chessy | 78 % | 4 642 €/m² |
| Surélévation à Esbly | 84 % | 3 577 €/m² |
| Surélévation à Montévrain | 80 % | 4 410 €/m² |
| Surélévation à Quincy-Voisins | 93 % | 3 176 €/m² |
| Surélévation à Thorigny-sur-Marne | 87 % | 3 527 €/m² |
| Surélévation à Lagny-sur-Marne | 78 % | 3 814 €/m² |
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Sources : IGN BD TOPO, Géoportail de l’urbanisme, DVF (data.gouv.fr), API Géo.